在臺灣買房時，常面臨「預售屋」與「成屋」兩種選擇。預售屋指房屋尚未蓋好就先行銷售的房子，成屋則是已完工可立即交屋的房子（包含新成屋及中古屋）。兩者各有優勢與風險。以下將從 價格與付款結構、交易流程與交屋時間、法律保障與風險、房貸與貸款條件、投資與增值潛力、裝潢與使用彈性、選屋自由度與社區成熟度 七大面向深入比較，協助您在買房決策時有清晰的依據。
價格與付款結構
預售屋與成屋在購屋價格與付款方式上有明顯差異：
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- 預售屋： 總價通常略低於未來交屋時的市場價值，但開發商往往已將對房價預期漲幅反映在售價中，未必真的比較便宜。預售屋最大的優點是 資金付款彈性高。簽約時一般只需支付約總價15%～20%的頭期款，可分為訂金、簽約金、開工款等階段繳交。之後依施工進度分期支付工程款，最後在交屋時再繳清尾款（約總價5%～10%）。由於繳款時間拉長約1～3年，買方可逐步籌資，自備款壓力相對小。此外，預售屋直接向建商購買，無需支付仲介手續費，降低了交易成本。
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- 成屋： 價格為現房市行情，買家可依屋況議價但總價通常高於預售階段。同時，購買成屋需要一次準備較多的自備款。從簽約到過戶約在45天內，就必須付清約20%上下的頭期款。若購買的是屋齡較高的中古屋，因屋況較舊銀行貸款成數可能降低，需要自備款約25%以上。相較預售屋，成屋初期資金門檻較高。另外，多數成屋交易透過房仲完成，買方通常需支付約成交價1%～2%的仲介費用，增加了購屋的額外支出。
交易流程與交屋時間
購買預售屋與成屋在交易流程上有明顯不同，取得房屋的時間差異極大：
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- 預售屋： 買賣雙方簽訂預售屋買賣契約後，買方依合約約定分期付款，等待建案興建完成。建築期間通常需 2～3年，甚至可能長達3～5年。待房屋完工取得使用執照並辦理產權初始登記後，建商通知買方驗房交屋，再辦理過戶登記。也就是說，購買預售屋無法立即入住，對有迫切居住需求的人並不適合。買方在等待期間需留意工程進度及建商品質，並在交屋時仔細驗收房屋，確認無誤後才繳交尾款完成交屋。整體流程冗長，存在交屋延遲的不確定性風險。
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- 成屋： 成屋交易流程相對簡單迅速。買方看屋滿意後，透過實價登錄簽訂買賣契約並支付訂金與頭期款，通常在 1～2個月內即可完成所有款項交付及產權過戶，隨即交屋拿到鑰匙。由於房屋已經建成，買方所見即所得，可以實地檢驗屋況、格局和景觀，再決定是否購買。交屋後可立即裝潢入住，非常適合急著入住新家的購屋族。需要注意的是，若透過房仲成交，買方須在交屋時支付仲介服務費用。而購買成屋還要同步處理稅費（契稅、印花稅等）與辦理產權過戶，手續相對繁瑣但時程明確。
法律保障與風險
買房涉及巨額資金，法律保障與風險控管至關重要。預售屋和成屋在這方面有所不同：
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- 預售屋： 法律保障機制較為複雜。由於交屋前房屋權屬仍屬於建商名下，政府自2011年起強制預售屋買賣契約中須加入「履約保證」條款，以保障買方權益。目前有五種履約保證方式，包括價金信託、不動產開發信託、同業連帶擔保、公會連帶保證、價金返還等。其中以價金返還保障最高——建商要等交屋產權移轉後才能動用買方款項，若中途倒閉買家可無條件拿回全額款項。但因對建商資金要求高，市場上採用者極少。多數建案採用的是價金信託或開發信託，買方款項由銀行第三方保管並按工程進度撥給建商，能避免建商挪用款項但無法百分百防範爛尾（若建商中途破產，帳戶可能已無足夠餘額可退）。另外兩種擔保（同業或公會）則僅由其他建商或公會保證把房子蓋完，沒有專款專戶機制，風險相對更高。總之，預售屋存在建商履約風險，若遇上財務不穩的建商可能發生工程延宕甚至爛尾樓。購買預售屋務必慎選信用良好、口碑佳的建商，並仔細審閱契約條款（特別是交屋保留款、違約責任等）來保障自身權益。
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- 成屋： 交易風險較低，法律程序簡單。因房屋已完工並通常已有產權登記，買方在簽約時即可查驗房屋權狀、他項權利設定（如有無抵押）及使用執照等文件，確保賣方擁有合法產權。交易時會辦理所有權移轉登記，房屋產權立即轉到買方名下，不存在建商中途倒閉捲款的風險。成屋買賣主要風險在於產權是否乾淨（例如是否有租賃權、查封登記）以及房屋本身隱藏的瑕疵。買方應注意核實不動產登記簿資料，並在交屋前進行屋況檢查（驗屋），確認房屋結構、設備無重大問題再交付款項。相較預售屋需要多年等待和履約擔保，成屋交易在法律程序上成熟透明，政府也有完整的不動產交易實價登錄制度保障資訊公開。然而，如果購買的是中古屋，需留意建物是否有違建、增建情形，以及屋齡較大可能涉及結構耐震、安全等風險。總的來說，成屋交易的法律風險主要在交易本身，只要把關產權和屋況，整體風險較預售屋低。
房貸與貸款條件
資金籌措是購屋重要一環，房貸條件將影響購屋壓力。預售屋與成屋在申辦房貸時略有不同：
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- 預售屋： 貸款撥款時間延後。由於預售屋尚未建成，銀行通常會在簽約時預審買方的貸款資格，但實際撥貸款要等到房屋完工取得權狀時。買方在建築期間支付的工程款等款項須自籌或利用建商品貸（如建商合作的融資方案），直到交屋時才由銀行貸款支付尾款。預售屋的貸款成數一般與成屋相當，可達總價的8成左右，部分合作案件銀行甚至願意貸到8.5成。這是因為預售屋交屋時通常屬於全新房屋，耐用年限長，銀行對其保值性評估較高。另外，若建案為知名建商或熱門區域，銀行也較樂意提高成數。然而，需要注意的是 貸款成數並非保證值：若交屋時房市下滑，銀行鑑價低於買方買入價格，可能僅願意承做較低成數貸款，買方就得額外增加自備款以完成交屋。這種情況在房市急跌或政府打房（如限貸令收緊）時可能發生。因此購買預售屋也要預留利率上升或成數調降的彈性空間，以免交屋時因貸款不足影響交屋。
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- 成屋： 申貸時點提早且流程一次完成。購買成屋時，買方在簽約同時即可向銀行申請房屋貸款，銀行根據房屋現況評估價值與買方還款能力核定貸款額。一旦核貸通過，在過戶交屋時銀行即可撥款給賣方。成屋一般可貸到7～8成左右（新成屋因屋齡為0，折舊因素少，貸款成數也可達八成左右）。由於房屋實體作為抵押品，銀行風險較低，因此貸款條件穩定，買方拿到的成數不會有太大出入。不過，購買成屋意味著短時間內要支付完頭期款，對首購族來說一次拿出20%甚至更高自備款是不小的門檻。在利率部分，預售屋與成屋房貸利率並無差別，都取決於當時市場利率與個人信用狀況。總體而言，成屋貸款程序更簡單迅速，但購屋初期需投入的現金部位較大；預售屋則以時間換取空間，讓買方有時間準備資金，但也伴隨市場變動的不確定性。
投資與增值潛力
買房不僅是居住需求，也是重要的投資行為。預售屋和成屋在保值增值上的潛力和風險有所不同：
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- 預售屋： 具備投資期貨的性質，被許多人視為投機獲利的管道。在市場上漲周期，購買預售屋往往能享受房價隨時間增值的紅利：從簽約到交屋幾年間，若房價上漲幅度超過建商當初預期，買方等於用較低價格買到交屋時的高價房，轉手可獲利可觀。過去預售屋常被投資客炒作，因為交屋前轉讓（俗稱「換約」）的稅負較輕，幾乎所有增值都成為淨利。然而，投資預售屋也存在市場風險：若房市走跌，交屋時房價低於原購買價，買家可能轉售困難甚至選擇違約棄單（違約雖會沒收已付訂金/款項，但可能小於繼續持有的損失）。此外，預售屋本質上是與建商「對賭未來房價」的概念。近年政府為抑制炒作，已祭出多項措施，例如禁止紅單買賣、預售屋換約，並祭出實價登錄2.0與提升短期交易房地合一稅等，把預售屋當作短期套利工具的空間大幅壓縮。即便如此，若看好某區域發展前景，預售屋仍可能是良好投資標的：以較低自備款撬動未來房價，槓桿效果明顯。但投資者需有資金實力撐過可能的房市波動，並做好長期持有的準備（因政策限制短期內轉售成本已提高）。
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- 成屋： 以現價購入，穩健持有增值。購買成屋沒有建商預期漲幅的溢價成分，交易價格即為當下市場價值，之後房價漲跌完全由新屋主承擔。相對而言，成屋價格走勢較為穩定，可參考周邊近期成交行情來評估，不像預售屋含有對未來行情的賭注成分。增值潛力方面，若購買的是新成屋或地段佳的物件，隨著周邊環境日趨成熟，房價仍有緩步上升空間。成屋所在的社區機能、交通利多等已較明確，長期表現取決於該區域的經濟發展和供需狀況，短期暴漲機率較小。對一般自住買家而言，成屋保值性強，因其價值基礎較為穩固，不會像預售屋那樣因未來變數而有較大波動。此外，成屋買賣若持有滿兩年再出售，可適用相對較低的房地合一稅稅率，減少交易成本（預售屋轉手同樣適用房地合一稅規定）。總的來說，成屋更適合作為長期投資與自住並重的選項：即使房價不大漲，期間也有房租或自住效用，不像預售屋純以價差為獲利來源。穩健的投資人往往偏好現貨市場的成屋，以降低不確定性風險。
裝潢與使用彈性
房子的室內格局與裝潢牽涉居住舒適度和個人品味。預售屋與成屋在這方面的彈性差異很大：
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- 預售屋： 因為房子尚在建造階段，買方擁有高度的客製化空間。購買預售屋後，可在建商允許的範圍內提出「客變」需求，即根據個人喜好對室內格局、管線配置、建材配備等進行修改調整。例如可以變更隔間配置、增減插座位置、挑選不同的地板磚或衛浴設備等，提早打造出夢想中的家園。建商通常會提供一定時程讓買家提出客變方案，並在施工中配合調整。透過客變，預售屋買主能避免日後重新裝修的浪費，直接在交屋時拿到符合需求的成品屋。此外，預售屋交屋時通常室內只有簡單的標準配備（如基本門窗、牆面粉刷、水電底線等），買家可以選擇性地要求建商不施作某些裝潢項目，方便交屋後自行設計裝潢。由於一切從零開始，預售屋給了買家最大程度的裝潢彈性，不喜歡建商品牌的內裝也能自行更換。當然，若買家對裝潢沒有特別要求，交屋後也可以直接添置家具家電入住，全新房子通常在結構與設備上有多年保固。
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- 成屋： 裝潢與格局已定，可供變動的空間有限。購買成屋時，室內格局和配線已按原建造圖完成，若日後想調整格局（例如拆牆、改動管線）需要額外施工，有時還可能受結構限制無法實現。新成屋通常由建商完成基本裝修，例如地磚、油漆、廚具衛浴等皆已安裝，買家拿到房子後只需依個人風格進行軟裝（家具擺設與裝飾）即可入住，無需經歷漫長的裝潢期，但相對也喪失了重新規劃的彈性。中古屋則可能帶有前屋主的裝潢，如果風格老舊或不合胃口，買家需投入時間金錢重新裝修。特別是屋齡較大的房子，還可能需要汰換水管電線、防水工程等隱蔽工程，這些都會增加裝修費用與工期。因此，相較預售屋先天的客變優勢，成屋在裝潢上屬於後天改造：新成屋省心省力但缺乏個性化設計，中古屋可透過翻新達到理想效果但花費不菲。選擇成屋的買家應預留裝修預算，如果非常重視空間的個性化，預售屋可能會是更好的選擇。
選屋自由度與社區成熟度
購屋時「選到滿意的房子」以及「社區環境」都是重要考量。預售屋與成屋在選擇權和社區成熟度上也各有千秋：
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- 預售屋： 提供高度的選擇自由。在建案預售階段，買家可以從眾多戶別中挑選自己偏好的樓層、座向、戶型乃至於景觀位置，選擇範圍是最大的。只要趁早下訂，理想戶型「先挑先贏」，可避免日後後悔沒有買到喜歡的格局。除了戶別選擇多，預售屋因為整棟大樓都是新交屋住戶，社區管委會的規約章程可由第一批住戶共同討論制定，住戶對社區有較高的掌控感。公設與公共空間全新完善，物業管理從一開始就可參與。但在社區成熟度方面，新建案往往位於新開發區或重劃區，周邊生活機能可能尚未健全：例如商店、學校、公園等設施可能還在建設規劃階段。有些重劃區預期會設立的學校或公共建設，可能因種種因素延後實現，導致交屋時周遭仍是一片荒地。居住初期，買家需要一段時間等待社區周邊環境的成形。另外，新社區剛交屋時，同棟鄰居多戶會同時裝潢，難免出現持續數月的敲打噪音和電梯搬運擁擠情形。物業管理在初期也處於磨合階段，可能陸續有公共設備點交、住戶意見整合等問題需要解決。總的來說，預售屋讓您自由挑房、打造新興社區，但必須承擔社區從無到有的成長陣痛。
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- 成屋： 實地看屋，社區一目了然。購買成屋時，買家能親自考察房屋的格局、採光、景觀以及社區環境，所見即所得。這意味著選屋時不需要憑想像決定，減少落差風險。若購買新成屋（建案完工後剩餘待售戶），可以直接看到房子的完成品和現場環境，居住氛圍和生活機能如何當下就能判斷。不過，新成屋通常只剩少數餘屋可選，預售階段條件好的戶別多已售出，買方可挑的可能是相對樓層景觀不佳或鄰近機房、車道的戶型。因此在新成屋階段選房，可能得接受一些妥協。若購買中古屋，市場上房源眾多，從公寓、大樓到透天各種產品應有盡有，買方有機會貨比三家挑到最適合的，但缺點是每一戶條件都不同，往往沒有十全十美的房子，只能依自身優先順序取捨。社區成熟度方面，成屋所在的社區已運作一段時間：鄰里組成和睦，管理制度健全，周邊商圈、超市、學校等配套齊全。居住在成熟社區，日常生活便利度高，鄰居多是在地居民，治安與人文環境也較明朗。舊社區也不太會再出現大規模施工干擾，居住品質相對穩定。不過，中古屋社區的房齡增長意味著未來可能面臨一些公設翻新、電梯汰換等支出，這是成熟社區需要預留的維護成本。總而言之，成屋讓您即刻融入現有社區生活，不必等待周邊發展，但在選擇條件上可能略受限制。
結論：哪種適合您？
「預售屋 vs 成屋」的比較沒有絕對孰優孰劣，關鍵在於您的購屋目的與條件。若您資金有限又希望以較小壓力踏入房市、對入住時點不急且願意承擔建案風險，預售屋提供了低頭期款、高客製化的機會，未來甚至可能坐享房價增值。但務必要選擇信譽良好的建商，並仔細評估合約保障，以降低潛在風險。反之，若您重視居住的即時安全感，希望買到看得見、摸得著的房子，並且有充裕的自備款準備，成屋能讓您更安心地入住心儀的社區，畢竟房屋狀況和環境條件都已確定，少了許多不確定因素。對自住需求強烈、時間緊迫的族群來說，成屋無疑是較穩妥的選擇。
總之，在房地產高價時代，每種產品都有其市場定位：預售屋適合有前瞻性眼光與財務規劃能力的買家，善用彈性付款換取未來收益；成屋則適合追求實在與即刻滿足的買家，買下的同時也買到了確定的品質與生活。建議您在購屋前明確自身需求與風險承受度，並謹慎研究標的物的條件，再做出最明智的選擇。
參考資料
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- 朱智豪，〈專家觀點地政篇：我該購買預售屋還是成屋？〉，遠雄房地產，2023/03/25farglory-realty.com.twfarglory-realty.com.tw。
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- 邱愛莉，〈預售屋有信託專戶，為什麼建商還可以倒帳？〉，House123 好室專欄，2021/10/11house123.com.twhouse123.com.tw。
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- 吳惠捷，〈預售屋履約保證是什麼？履約擔保機制優缺點？建商違約怎麼賠？〉，房感 HouseFeel 知識庫，2025/06/10housefeel.com.tw。
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- 房仲宥來了（Agent U），〈首購族必看預售屋、新成屋、新古屋、中古屋4種房屋類型優缺點比較！〉，2022/03/05agentulife.comagentulife.com。