2025年台灣房市展望：升息、囤房稅2.0等五大影響因素解析

2024回顧與2025年房市形勢總覽

2024年上半年台灣房市一度「價量俱揚」，在低利貸款的新青年安心成家方案等刺激下，交易量與價格雙雙走高。然而，下半年起中央銀行接連升息並祭出「第七波選擇性信用管制」，提高房貸利率、調降貸款成數並取消部分寬限期，導致房市明顯降溫。投機買盤受抑，市場過熱情緒獲得緩解。即便如此，由於上半年交易旺盛，全年度移轉棟數仍達約35.8萬棟，創近11年新高。踏入2025年，房市環境更趨複雜，多項關鍵因素交互影響下，市場正處於轉折點。以下將針對升息趨勢、政府政策、營建成本、少子化、高房價等面向進行深入分析，研判2025年房市的走勢脈絡。

升息趨勢與貸款環境收緊

全球利率上行趨勢在近年對台灣房市造成重大影響。2022～2023年各國央行為抑制通膨陸續大幅升息，美國聯準會利率拉升至5%以上並維持高檔，臺灣央行也多次調高重貼現率跟進升息，帶動房貸利率同步上揚。截至2024年底，本國主要銀行的浮動房貸利率已普遍超過2%，部分貸款利率甚至達到2.25%～2.5%，較過去長期1.3%～1.6%的低利環境大幅提高。房貸利率攀升直接增加購屋族的每月還款壓力，嚴重侵蝕家庭可支配預算，購屋負擔大幅加重。對首次購屋族而言，高利率不僅意味著總利息支出驟增，也提高了入市門檻，間接打擊購屋意願。在高利率與高房價的雙重夾擊下，不少買家選擇觀望，房市交投熱度隨之下降。

同時，央行的信用管制持續發威。央行總裁楊金龍於2023年底明確表示，由於房價仍處高檔，並未考慮讓選擇性信用管制退出，預期此次管制將和2010–2016年一樣長期維持。自2022年以來央行已五度升息、兩度調高存款準備率，並對第二戶房貸設下六都及新竹地區貸款成數上限七成的限制。這些措施有效降低了金融機構不動產放款成長，抑制資金過度流向房地產。在管制下，投資客的融資難度大增，而無房自住族則受到相對保護。房貸緊縮讓2024年下半年交易量明顯降溫，根據統計第七波信用管制上路後的2024年9月，全台成交量大幅縮減約五成。展望2025年，央行若繼續升息或維持高利率一段時間（部分國際機構預測Fed最快下半年才可能微降利率），房貸利率仍將在高檔震盪，購屋者在貸款成本沉重的情況下預計更加謹慎。整體而言，緊縮的貸款環境將持續壓抑投機需求和部分剛需的購買力，使房市交易量維持低迷。

政府新政策：囤房稅2.0與實價登錄透明化

2025年房市的另一大變數來自政府政策調控力度的加強。其中影響最大的莫過於「囤房稅2.0」的實施。該修法案2023年12月三讀通過，於2024年7月正式上路，並自2025年5月開徵新制房屋稅。新制規定全國合計超過3戶的非自住房屋將被課以2%～4.8%的高房屋稅稅率（各縣市可依多屋持有戶數訂差別稅率），而符合一定條件的自住用房則享稅率降為1%的優惠。財政部預估全台受影響的房屋多達445萬戶。囤房稅2.0透過顯著提高多屋族持有成本，旨在打擊炒房囤屋行為，鼓勵將空閒房源釋出至市場出租或出售。預期此政策將迫使部分持有多戶的屋主調整策略，例如加速拋售閒置房產或積極釋出出租，從而增加市場供給、提升流通量。供給量一旦上升，將對房價帶來下行壓力，有助於抑制過去房價居高不下的局面。同時，自用住宅稅率降低，對自住型買家而言無疑是利好，有助減輕長期持有成本。不過也有專家提醒，部分擁有多屋的房東可能會將新增稅負轉嫁到房租上，租屋市場或面臨租金上漲的隱憂，需要後續觀察供需變化以評估政策整體效果。

除了稅制調控，政府近年在資訊透明化方面的舉措亦持續影響房市生態。其中「實價登錄2.0」自2021年上路後，要求預售屋的成交價格及銷售情況須全面即時申報備查，門牌、樓層、成交單價等資訊更完整揭露。過去常見的「紅單」炒作和建商宣稱「秒殺熱銷」等行銷話術，現皆可透過公開資料驗證，讓買方對市場真實狀況有更清晰的掌握。實價登錄2.0大幅提升了交易資訊透明度，有效遏制不實哄抬和隱瞞價格的空間，促使市場價格回歸理性。綜觀政策面，政府從稅制、法規到資訊公開多管齊下，打炒房的決心前所未見。對2025年的房市而言，這意味著投資客須承擔更高成本與風險，市場投機熱度可望進一步降溫。同時，自住購屋者則能在更公平透明的環境下決策，長期有助於健全房市體質，落實居住正義。

營建成本飆升與市場供給變化

營建成本的攀升是支撐近年高房價的一個重要因素，也將影響2025年的房價走勢。過去兩年，全球原物料價格高企，本地建築材料如鋼鐵、水泥價格維持在高點，加上本土建築勞工短缺，人力成本大增。許多建案因等待施工人力而工期拉長，開發商背負的利息支出隨之增加。在原料、土地及人工全線上漲的壓力下，新建案的建造成本高漲，導致預售屋開價難以下調，房價居高不下。即使買氣轉弱，建商基於成本考量也不願也不易大幅降價求售，市場出現價格「撐漲」的現象。此外，近年倡導淨零排放帶來的「綠色通膨」與未來可能實施的碳費等制度，也可能進一步墊高建築與營運成本。高昂的營建成本在某種程度上為房價提供了底部支撐，構成房價下跌的阻力。這意味著即便需求轉弱或政策打壓，房價下修幅度可能相對有限，因為開發商普遍傾向撐價以免賠售。

然而，市場供給端的變化正逐漸打破這種僵局。據預估2025～2027年全台將有約40萬戶新屋完工交屋，迎來一波龐大的新成屋供給潮。如此龐大的新增供給勢必顯著增加市場庫存，賣方之間競爭加劇，可能對房價帶來下行壓力。特別是2021–2023年大量推出預售案的重劃區，在2025年起陸續進入交屋高峰，供給集中釋出恐引發價格修正風險。實際上，2024年下半年起部分新興區域的預售屋轉讓已開始出現讓價求售的案例。進入2025年，隨著預售轉成新成屋，面臨現貨市場競價，建商與投資客將不得不調整心態，可能透過折價促銷來提高成交率。近期數據也印證供過於求的壓力：2025年前5個月六都買賣移轉棟數較2024年同期驟減27.1%，市場觀望氣氛濃厚，成交議價率普遍拉升至約一成左右的高檔。例如2025年4～5月七大都會區成交議價率達9.8%～13.0%，較前一年房市高點時明顯擴大。許多屋主為求成交開始讓利, 有超過一半的交易折讓幅度逾9%。「降價換成交」成為當前市場關鍵，顯示供給增加已經動搖賣方的強勢地位。未來幾年，高成本與高供給將在市場上角力：前者讓價格不易鬆動，後者則施壓賣方調降。預期2025年房價走勢將呈現緩步盤整或小幅下修，尤其在供給過剩的區域跌幅可能擴大。在建商成本考量與市場競爭間，房市將尋求新的平衡點。

少子化浪潮與長期需求隱憂

台灣正快速步入少子高齡化社會，人口結構的變遷對房地產市場的長期影響不容忽視。2022年以來台灣出生人口驟減，2023年新生兒僅13.5萬人創歷史新低，死亡人數連續超過出生人數，人口負成長趨勢明確。最新的2025年5月統計顯示，全台該月出生數僅8,433人再創新低紀錄。“生不如死”已成常態，內政部預估2024年底台灣將提前邁入超高齡社會。建築業者與專家們對此發出警示：鄉林建設董事長賴正鎰直言少子化帶來的住宅市場萎縮將是國安等級的危機。由於生育率驟降、勞動人口流失，不僅產業發展受影響，長遠看來住房剛性需求勢將減少。他預測未來20～30年內住宅市場恐面臨需求萎縮及產品轉型的壓力。

然而，也有觀點認為少子化影響在短期內尚不會擊潰房市。主要原因是家庭型態的改變抵消了部分人口減少的衝擊。目前六都總戶數不減反增，連年創新高。年輕世代晚婚、不婚增多且傾向獨立居住，導致家庭戶規模縮小，一對父母年老後往往有多名子女各自成立新家戶，使總戶數仍持續上升。賴正鎰也指出，少子化對房市的實質衝擊至少還要30年才會逐步浮現。換言之，短期內住宅剛性需求並未立即消失，而是結構上轉為以小家庭、單身宅等形式體現出來。因此當前住宅市場的需求基盤依然存在，只是集中於都會區、小家庭產品以及高齡友善住宅等領域。

儘管短期影響有限，長期趨勢仍值得高度關注。少子化意味著買房適齡人口（壯年與年輕世代）數量將逐漸下降，未來首次購屋族群的規模恐不如以往。而高齡人口比例上升，可能帶來房屋釋出增多（繼承、換屋需求減少）以及住宅產品需要因應高齡化（例如無障礙設計、小坪數公寓等）的轉變。若人口紅利持續流失，房市長期需求曲線勢必下移。為了對沖少子化帶來的衝擊，賴正鎰等業者呼籲政府積極引入移民增補人口。他建議5年內引進30萬名白領和技術移民，以穩定人口規模至2,300萬人上下，支撐經濟發展與房市基本盤。總之，少子化對房市的影響是潛移默化且具結構性的：短期不致爆發劇變，但已種下需求趨緩的種子。對房地產業者而言，未來在產品規劃上需未雨綢繆，開發更符合少子高齡時代需求的住宅類型；對政策制定者而言，也須從人口政策、住宅政策雙管齊下，方能軟著陸度過這場人口挑戰。

高房價對購屋意願的壓抑效應

即便沒有經濟與人口等外力衝擊，高房價本身也正逐漸削弱市場內生的購屋動能。過去幾年房價飆漲，使台灣住房負擔能力持續惡化。內政部統計顯示，2024年第3季全國平均房價所得比已攀升至10.82倍，創下歷史新高。也就是說，一個一般家庭不吃不喝需要超過10年才能買得起一戶房子。在六都中台北市房價所得比高達16.60倍，新北市也有14.03倍，雙北購屋難度為全國之最。就連台中（約12.99倍）、高雄（約10.59倍）等中南部城市，近年房價所得比也持續墊高。顯然，房價漲幅遠超過薪資成長，房價與收入嚴重脫鉤，年輕世代普遍感到買不起房。高房價帶來沉重的經濟負擔，不僅讓許多首購族望而卻步，也壓制了改善型換屋需求。

反映在市場行為上，民眾購屋意願近年來明顯下降。據永慶房屋調查，全台年輕族群購屋意願已降至十年來最低，特別是在雙北地區，僅約三成的年輕人表示有購房打算，大多數選擇觀望或轉向租屋。這種情況下，年輕世代租屋化的趨勢漸成雛形，「先租不買」成為不少人的無奈選項。一系列民調也支持類似趨勢：國泰金控2024年以來的國民經濟信心調查顯示，每月有超過六成以上民眾認為當下不是買房的好時機，買房意願指數長期處於低檔。高房價結合高利率，更是讓部分原本有能力購屋的自住族也選擇暫緩進場。值得注意的是，高房價對社會的影響不僅是買不起房，還可能進一步降低年輕世代的結婚生育意願，形成少子化的惡性循環（高房價不僅阻止年輕人買房，也被認為間接壓抑了其成家生子的計畫）。這種雙重效應長遠看將反饋到房市需求端，應當引起重視。

在高房價時代，購屋者的心態和行為也發生改變。一方面，買方對價格漲跌更趨敏感，擔心高點進場被套的心理普遍存在；另一方面，由於付出龐大財務成本購屋，現代購屋族對房屋品質、環境配套等要求也日益提高，更傾向貨比三家、精挑細選。房價高企使買方市場逐漸形成：只要價格略顯不合理，買家寧可等待，導致某些屋齡偏高或開價過高的物件長期滯銷。2024年下半年以來，隨著市場轉冷，這種趨勢越發明顯。許多購屋者採取「等房價下修」的觀望態度，寄望房價適度修正後再入市。而賣方為促成交則不得不主動降價或提供折扣，如前述成交議價率上升的現象，即是買方態度轉強、賣方鬆動讓步的體現。可以預期，若2025年房價持續高不可攀且交易清淡，政府或將面臨更大輿論壓力，可能進一步推出住房補貼、社會住宅等配套措施，以提升年輕世代的居住機會。總而言之，高房價已經並將繼續對購屋意願產生負面影響，房市只有在價格回歸合理、所得提升或政策介入下，買氣才有望回升。

多重因素交織下的2025房市展望

綜合以上各面向，2025年的台灣房市正處於盤整轉型期。在升息及信貸管制的壓力下，市場資金動能減弱，投資炒作明顯退燒；政府祭出囤房稅2.0等重拳後，持有多屋的成本上升，預期將有更多房源流入市場；營建成本雖然高企為房價提供支撐，但大量新屋完工交屋又對價格形成下行拉力；少子化對短期需求影響有限但長期趨勢不可逆轉，高房價則持續壓抑剛性需求的釋放。在此多空角力下，住宅市場將趨向量縮價穩或緩跌的格局。多位房地產專家普遍預期2025年房價將出現約5%～10%的溫和下修，個別前期漲幅過大的區域跌幅可能擴大至一成以上，但大幅崩跌的機率不高。例如不動產智庫馨傳預估全台房價平均下跌約5%，房仲公會前理事長李同榮則認為跌幅可達一成，預售屋價格調整幅度可能更大。永慶房產的報告也指出，實需強勁的精華區房價可能僅微降7%以內，而過度炒作的重劃區跌幅則可能上看一成以上。可見整體走勢是緩降軟著陸為主基調。

交易量方面，預料將較2024年明顯萎縮。永慶房屋推估2025年全台買賣移轉棟數僅約27.2～27.9萬棟，年減兩成以上，可能跌破28萬棟關卡創下2019年以來新低紀錄。這與信用環境偏緊、買賣雙方拉鋸有關。高房價下賣方不願大降價，高利率下買方貸款額受限，雙方僵持導致量能萎縮。不過在「量縮」背後，市場正醞釀新的平衡：房價鬆動、議價空間擴大意味著有換屋或自住需求的民眾將迎來更友善的購屋環境。隨著價格趨於理性，真正有實質需求的剛性買盤可能逐步進場承接，這也將有助於消化新增供給。預期2025年下半年若通膨趨緩、國際景氣回穩，不排除央行轉向降息，屆時購屋負擔減輕或帶動部分買氣回籠，市場可望走出谷底。

值得一提的是，商用不動產在2025年相對被看好。由於政府的調控主要針對住宅投機，商辦、廠辦及物流等不動產受政策干預較少，加上科技產業持續擴張、外資企業進駐的需求，商用市場需求穩健。金融監管單位也調整規範鼓勵壽險等機構投資收益穩定的商用不動產，使商辦交易有支撐力。因此，相較住宅市場的量縮價調，辦公室和工業地產等領域可能維持活絡，成為房地產版圖中相對亮眼的板塊。

總體而言，2025年的房市將在多重因子影響下進入理性修正期。房地產不再是「閉著眼睛買都會賺」的年代，而是買賣雙方更審慎抉擇、回歸基本面的階段。市場將更趨兩極：具備地段優勢、產品稀缺的物件仍有撐價空間，需求穩定；反之，過去幾年被熱錢炒高的區域和產品，價格回調壓力大增。對一般民眾來說，這段期間也是重新評估自身置產計畫的時機。剛需自住族可留意房價合理回調帶來的上車契機，畢竟政府打房與經濟環境轉變正為首購族創造較友善的條件。而投資客則需調整心態，正視高持有成本和低租金報酬率的現實，更謹慎地看待房市投資風險。展望未來，如果利率環境改善、房價經過盤整重回合理區間，買賣雙方信心將逐步修復，房市有望走向量價更健康平衡的新常態。

參考資料與來源

     

      • 詠騰不動產：《2025房貸利率全面解析，利率漲跌對購屋負擔的巨大影響》，2025/05/22ytyut.comytyut.com

      • Yahoo奇摩房地產：調查報導，高房價時代台灣年輕人還能買房嗎？ytyut.comfacebook.com；邱怡萱，少子化終釀房市末日？專家揭迷思，2025/06/21tw.stock.yahoo.com (Yahoo股市)

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