台灣商業不動產市場現況與發展趨勢深度分析

引言：商業不動產與生活的連結

商業不動產指的是供企業經營與商業活動使用的房地產，包括我們日常所見的辦公大樓、店鋪店面，以及廠辦等空間。這類不動產與一般住宅不同，價值和表現深受整體經濟環境、產業發展和企業擴張意願影響。事實上，從我們每天通勤的辦公室，到街角常去的商店，都是商業不動產的一部分。當企業蓬勃發展時，辦公室租賃需求上升；當社區消費力強勁時，黃金地段的店面租金也水漲船高。因此，商業不動產的興衰與我們生活息息相關，不僅反映經濟景氣，更影響都市風貌與商圈繁榮。透過深入分析台灣各地的商辦與店面市場現況，我們可以更清楚了解這些看似遙遠卻又貼近生活的市場脈動。

現況分析：各地區商辦與店面市場

台灣商業不動產市場近年整體交投活絡，辦公室與店面租賃買賣皆呈現回溫態勢。然而，不同地區市場表現略有差異。以下將針對雙北、新竹、台中、台南、高雄等主要都會區的商辦與店面現況，逐一分析空置率與租金趨勢。

雙北地區（台北市、新北市）

雙北做為台灣經濟重心，擁有最成熟的商辦市場。台北市核心商業區甲級辦公室長期以來供不應求，租金水準高居全台之冠。據2024年第一季統計，台北市區七大主要辦公商圈的平均辦公室租金已達每坪月租2,588元（新台幣，下同），季升約1%，年升6.5%，創下新高。即使隨著內科園區、南港等區域陸續有新辦公樓完工，將全市辦公室空置率推升至約4.2%，但在地段優越、品質良好的大樓中，空置率仍維持低檔，顯示優質辦公空間依然稀缺。一些企業為節省成本，開始將目光轉向租金相對親民的非核心商業區，帶動區域性租賃活動，使信義區等傳統辦公熱區的漲租趨勢漸緩。相鄰的新北市承接了部分從台北外溢的辦公需求，例如板橋、汐止等地因租金較低且交通便捷，而受到企業青睞。雙北整體而言，商辦租金持續上揚，同時新供給增加使空置率略有升高，市場呈現良性競爭格局。在店面方面，隨著內需消費復甦，台北市傳統商圈如東區、西門町的人氣正逐步回溫，店面租賃市場可說谷底翻揚。根據實價登錄統計，2023年台北市店面租賃成交763件，較疫情嚴峻時期的2021年（497件）大幅增加，甚至超越疫前水準，創下歷年新高。高級商圈的店租行情也明顯反彈：2023年全台北已有11筆一樓店面租約每坪租金破萬元，相較2022年僅3筆，大幅回升至接近2018年疫情前的水準。這反映雙北的商店街景氣正逐漸回暖，知名連鎖品牌與精品業者重拾擴點信心。然而，值得注意的是，不同區段分化依然存在——捷運站周邊、小坪數的精華店面需求殷切，租金高企；反之，一些次要路段的大型店面仍面臨較高空置風險，業者需以降租促租等方式提升招租率。

新竹地區

新竹因科學園區聚集眾多科技產業，帶動了當地商用不動產需求。新竹市及鄰近竹北地區近年有多棟商辦大樓落成，主要滿足科技公司總部、研發據點的辦公需求。尤其高鐵新竹站周邊商辦供給增加後，市場租賃活躍且租金呈穩步上揚趨勢，顯示科技業對當地辦公空間需求強勁。目前新竹高鐵特區新穎的辦公大樓吸引許多半導體及新創產業進駐，租金水準因需求支撐而穩定成長。空置率方面，由於不少企業偏好自行購置辦公樓或廠辦，自用需求強，使得優質商辦空間一經釋出便能較快被消化，整體空置率維持低檔。在店面市場上，新竹市區人口雖較雙北不多，但因科技園區高收入族群聚集，帶動了餐飲、零售商機。新竹市東區和北區一些靠近園區的商圈店租不斷上漲，熱門地段一鋪難求。然而，相較於都會型大城市，新竹店面的投資與經營仍以在地消費為主軸，規模較小且租金漲幅有限。整體而言，新竹商用不動產市場的亮點在於廠辦及辦公室需求旺盛，在科技產業的持續擴張下，未來仍具成長動能。

台中地區

台中是中台灣的商業中心，商辦和店面市場規模次於雙北。近年台中市政府推動七期、新市政中心等重劃區發展，帶動當地辦公大樓興建熱潮。目前七期重劃區已聚集許多企業總部、大型辦公室進駐，成為台中新興的CBD。台中辦公室租金水準雖不及台北，但在供需帶動下穩中有升；空置率則因新供給陸續入市而略有提高，但多數新增空間能隨市場成長逐步消化。值得關注的是，台中土地交易和商用投資也相當活躍。專家分析指出，隨著產業投資向中部擴散，台中地區的商用土地與廠辦投資金額顯著提升，顯示中部商業活動正在增加。在店面方面，台中向來以逢甲商圈、一中街等年輕消費圈聞名，近年隨著市府遷至七期及周邊百貨商場開幕，新興高消費力商圈（如市政路、新光三越周邊）興起。一些傳統鬧區店租因人潮轉移稍有下滑，但整體而言，台中店面市場仍穩定發展。2023年下半年以來，台中出現數筆億元以上的街角店面交易案例，買家多看好未來發展潛力。當前台中店面平均投報率約落在3%上下，投資人以收租兼土地增值為主要考量。在觀光和人口增長帶動下，預期台中商用不動產市場將持續升溫。

台南地區

台南近年因南科（南部科學園區）與台積電等大型投資案而備受矚目。雖然傳統上台南辦公市場規模不大，但隨著南科擴建及台積電在臺南擴廠，相關上下游廠商的辦公及研發據點需求正慢慢增加。台南市府周邊與新市、高鐵台南站附近，開始有新商辦大樓興起，以吸引科技業、自營商戶進駐。整體租金水準仍屬合理區間，一般甲級辦公室每坪月租約千元出頭，低於雙北，但對當地市場而言已屬高檔。店面方面，台南是觀光大城，傳統小吃名店和文創店鋪林立。近一年來觀光人潮回流，使國華街、正興街等知名商圈店面一位難求，周末假日甚至出現排隊人龍，店租也開始回升。根據永慶房產集團統計資料，2023年台南精華商圈店面買賣與租賃熱度較疫情期間明顯上揚，一樓店面交易件數增幅逾兩成。當然，台南商用不動產市場仍相對區域性：辦公室需求多來自政府單位與本地企業，店面則與觀光、在地生活緊密相關。在南科持續擴大、交通建設（如台鐵地下化、捷運藍線計畫）推進下，未來將有助提升台南商業地產的價值與需求。

高雄地區

高雄作為南台灣的門戶城市，商業不動產發展近年呈現轉機。市府積極推動亞洲新灣區等重大建設，並成功吸引部分科技產業南移佈局，為高雄商辦市場注入強心針。高雄傳統辦公商圈在三多商圈與市政府一帶，早期因產業北移等因素導致一些辦公樓空置率偏高。不過近來情況改善：以高雄左營高鐵站周邊為例，半導體供應鏈廠商開始進駐，帶動該區辦公需求成長，高鐵站區的辦公租金出現強勁上揚，市場後勢被看好。最新調查顯示，高雄整體辦公室空置率已降至個位數%，優質新大樓的出租率大幅提升。租金方面，甲級辦公室每坪月租約在800~1200元間，2023年以來有緩步上漲跡象。在零售店面方面，高雄近年新興購物商場如Mitsui Outlet、高雄大遠百等陸續開業，加上觀光旅遊回溫，使得重要商圈人潮回流。例如，鹽埕區駁二藝術特區和愛河灣區因文創與觀光資源豐富，再加上輕軌通車帶來人流，周邊店面空置率持續下降至約5%以下，店租止跌回穩。高雄市區傳統商圈（如新崛江商圈）在經歷低潮後也出現改裝轉型，吸引年輕創業者進駐。整體而言，高雄商用不動產正處於重振階段：政府政策鼓勵下，企業投資南台灣意願提高，加上2024年底高雄捷運黃線動工等利多，可望進一步提升高雄商辦與商業空間的價值。高雄港區天際線的更新發展，從大樓林立到地標景觀橋樑完善，正象徵著這座城市商業活力的重現。

近年影響商業不動產市場的關鍵因素

過去幾年中，多項外在環境變化與政策因素深刻影響了台灣商業不動產市場的供需與走勢。其中 疫情衝擊、遠距工作興起、電子商務發展、以及都市更新政策最為關鍵。

新冠疫情與遠距工作模式

2019年底爆發的新冠疫情在全球引發連鎖效應，台灣商用不動產市場亦受到衝擊。防疫期間許多企業實施居家辦公，商辦空置率一度面臨上升壓力。然而台灣的情況相對其它國家穩健：本土企業對辦公空間需求仍保持韌性，並未出現歐美那種辦公室大量退租、空置率飆升至雙位數的情形。這反映出台灣企業文化和產業結構的特性——遠距工作並未完全取代實體辦公，特別在科技製造業主導下，許多研發、生產相關部門仍需在辦公室或廠區內協同作業。因此，儘管疫情期間部分共享辦公、視訊會議工具普及，台灣辦公室需求僅短暫趨緩，隨著疫情趨緩，多數企業快速恢復正常上班模式。此外，疫情衝擊下，一些企業反而利用市場低迷期提前布局購置自用辦公室與廠房，以迎接後疫情時代的成長。因此，整體而言，新冠疫情帶來的遠距辦公潮對台灣商辦市場的影響屬短期可控，並未改變長期需求成長的趨勢，但也提醒業者關注辦公空間使用的新彈性：未來辦公室在設計上可能更強調彈性空間與數位會議設備，以因應可能的混合辦公模式。

電子商務興起對實體商圈的影響

近十年來電子商務高速發展，網購滲透率大幅提高，對傳統實體零售店面形成不小挑戰。特別是疫情期間消費者購物習慣轉向線上，更加速了實體店面營運壓力。一些臺北知名商圈（如東區商圈）在前幾年就因電商競爭與租金高漲出現店面空置潮，引發關注。不過，電子商務的衝擊並非全然負面，也帶來新的商業不動產需求轉型：例如物流倉儲、超商店取據點、以及電商品牌的期間快閃店等新型態空間需求增加。此外，實體零售也在調整策略，以提升消費體驗吸引顧客回流。近年許多商場和店家強調餐飲、體驗活動、複合式經營，讓消費者願意親臨現場。這種「體驗經濟」的興起，某種程度上緩解了電商對實體店面的分流影響。一份市場調查顯示，2023年臺北市西門町商圈的店面空置率已下降至4.7%，較前幾年明顯改善；內需型店面的租賃件數更創下新高。由此可見，在電商浪潮下，能夠轉型升級、提供獨特體驗的實體商圈，依然有其生命力。長遠來看，電子商務將持續影響實體零售的空間需求分布，商用不動產市場也會隨之調整：倉儲物流設施和據點型小型店可能增加，而傳統大型百貨店若無創新可能面臨收縮風險。

都市更新政策與供給調整

台灣許多城市商業區內林立著數十年前興建的老舊大樓。這些建物不論在耐震、設備或樓層高度上都難符現代企業需求，因而近年成為都市更新與重建的對象。政府推動的危老建築重建、都市更新政策，加上民間資金投入，讓不少老舊商辦樓宇開始重生。大型建商和投資者亦積極物色位於核心地段且具重建潛力的老舊商業大樓，拆除後重建為高效能的現代商辦，以創造價值。這股趨勢已在雙北出現多起案例，一些老舊旅館、商場甚至透天店面，都因土地價值高而被整合改建。今年以來，包含台北車站周邊、南京東路沿線等區域都有都更案啟動，未來將釋出更多高品質的新商業空間。從市場層面看，都市更新在提升供給品質的同時，也影響供需平衡：短期內若集中釋出大量新增樓板，可能推升區域空置率、使租金成長趨緩。但從長遠看，新供給往往伴隨更強的競爭力，能吸引企業擴張或進駐台灣設點。例如台北市近年核發的辦公類建照量創歷史新高點就是因應未來需求的前置動作。總體而言，都市更新政策為商業不動產市場帶來結構性利多：改善城市風貌、提高建築安全，同時讓市場維持一定供給彈性。不過，投資者也需留意都更推動過程中的變數，如法規審批時間、住戶協調成本等，這些都會影響實際供給落地的時程。

發展趨勢預測：區位前景與空間需求新格局

展望未來，在經濟穩健成長及產業變遷的背景下，台灣商業不動產市場將呈現機會與轉型並存的局面。我們預期以下幾大發展趨勢：

1. 區域熱點崛起，版圖更趨多元： 雙北雖仍是商業不動產核心，但未來其他區域的表現亦不容小覷。新興園區將成焦點，例如臺北的北投士林科技園區（北士科）正在快速成形：繼仁寶進駐後，2023年底輝達(NVIDIA)也宣布將在此設立台灣總部，引爆園區發展動能。雖然北士科目前交通仍待改善，但政府已規劃輕軌系統以提升可達性，未來該區有潛力成為台北新的產業與商辦聚落。同樣地，新竹高鐵特區、台中的水湳經貿園區、台南的沙崙綠能園區，以及高雄的亞洲新灣區和路竹科學園區等，都因產業進駐和基礎建設升級而被看好。高鐵沿線站區更是兵家必爭之地：各大城市高鐵站附近的商辦和商業開發案持續增加，以期吸引區域總部及外商進駐。整體而言，商用不動產的地理版圖將由過去極度集中雙北，逐步轉為多核心發展。區域市場活躍也意味著投資機會從北到南遍地開花，有望促進全台商業地產均衡成長。

2. 科技產業驅動，新型空間需求浮現： 台灣在半導體、AI、5G等領域的領先地位，將持續帶來辦公室與工業廠辦需求。許多高科技公司為了研發和擴產，需要結合辦公與輕生產的複合空間（俗稱廠辦），這類物業在內科、南科、竹科等園區相當搶手。據統計，2024年第一季內湖科技園區廠辦平均租金約每坪1,234元，空置率僅5.66%，呈現供需兩旺的穩健格局。未來隨著AI人工智慧、雲端運算、大數據等新興科技產業加速成長，對高規格辦公室與廠辦空間的需求可望持續不墜。同時，產業升級也帶動工業土地、智慧倉儲中心等相關不動產需求。值得一提的是，企業在辦公空間選擇上出現「兩極化」趨勢：一方面，大企業為提升形象與留才，傾向租用設備先進、環保節能的頂級辦公大樓；另一方面，中小企業和新創團隊則重視租金成本效益，可能選擇共用辦公空間或設於郊區較平價的商辦。此外，混合辦公興起也令企業重新評估空間配置，一些公司縮減固定工位，轉而增設會議室、創意交流區等，以適應靈活辦公模式。未來商辦設計將更強調彈性與智慧化，例如可調整隔間的樓板、優化通風與遠端會議設備等，以滿足多元的使用情境。

3. 投資型買氣回溫，資金偏好核心與創新標的： 在低利率環境告一段落後，近年全球資金對不動產投資轉趨審慎。然而，台灣商用不動產憑藉穩定的租金收益與資產增值潛力，長期仍被視為抗通膨的資金避風港。目前大型壽險等機構因法規限制（如最低收益2.845%要求）對購買物業態度稍趨保守，但企業自用型買家與高淨值人士的興趣依然濃厚。2023年下半年全台大型商用不動產交易總額達649億元，較上年同期小增6%，其中辦公室相關產品佔交易主流。進入2024年，在地緣政治不確定性減弱及經濟回穩預期下，投資人信心有望回升。特別是當政府鬆綁台商資金回流投資不動產的限制後，更為市場注入新活水。預計核心地段的優質標的仍是買方首選，如位處精華商圈、租客穩定的整棟辦公樓，或具改建潛力的老舊商場等。同時，一些投資者也開始關注創新類型資產，例如數據中心、商務中心、醫療辦公室等新興領域，藉以分散風險並追求更高報酬。總體而言，未來商用不動產投資將呈現兩極：一極是穩健型資金鍾愛的核心不動產，另一極是眼光獨到的投資人佈局的新興資產。但無論何者，基本面良好依然是不變的準則——產業前景、地段人流、物件品質等將最終決定資產的表現。

4. 空間重構與永續發展並行： 在新的經濟與社會需求下，商業空間的用途正變得更具彈性，許多傳統分類開始模糊。未來我們可能看到更多複合式商用空間出現，例如一棟建築內結合辦公、零售、餐飲甚至共居空間，以提高坪效和活力。同時，ESG永續潮流也深入房地產領域，企業租戶越來越重視辦公環境的永續表現（如能源效率、碳排放）。因此，新商辦大樓紛紛朝綠建築標準邁進，老舊建物則透過節能改造提升競爭力。可以預見，未來租戶在選擇辦公據點時，永續認證與智慧建築配備將成為考量要素之一。政府推動的淨零碳排政策亦可能影響高耗能的商用空間使用方式，進一步催生綠色建築材料與智慧管理系統的應用。這些都將使商業不動產市場進入一個講求品質與責任的新時代，不僅拼量，更要拼效能與環境友善度。

一般投資人觀點：投資商用不動產的風險與策略

對於有意涉足商用不動產的投資人而言，這個市場蘊含機會但也伴隨相當風險，需要審慎評估並講求策略。以下從風險、報酬和投資策略三方面，提供一般投資人參考：

風險提醒： 商用不動產投資門檻高，風險來源多元。首先是空置風險：辦公室或店面若無法順利招租，投資人必須承擔期間的貸款利息、管理費等持有成本。一旦景氣下行或區域競爭加劇，空置期可能拉長並壓低租金收益。第二是景氣與政策風險：商用物業表現緊隨經濟榮枯，若遇產業外移、疫情封鎖等突發狀況，租金和價格都可能下修。此外，央行貨幣政策變動會直接影響借貸成本與市場資金氛圍；利率上升時，投資報酬相對縮水，轉手買氣也可能降低。第三是流動性風險：相較住宅，商用不動產客群較特殊，買賣交易時間通常更長。一筆大面積辦公室或臨街店面的出售，可能需等待合適買家出現，變現速度不如股票等資產。最後還有管理風險：商用物業通常牽涉租戶經營情況，若遇到經營不善的承租戶，可能發生租約違約、租金催收困難等問題。投資人需有心理準備，並透過簽訂嚴謹的契約條款與押金機制來降低此類風險。

報酬展望： 相較住宅租賃動輒12%的微薄租金報酬率，商用不動產因租金較高，一般能提供較佳的收益率。在臺北市精華地段，一樓店面的毛租金投報率約可達2.53%，若是辦公室物件則約22.5%，視物件條件而定。其他縣市如台中、高雄，由於房價基期較低，店面或辦公室投報率有時可達34%。然而，高收益往往意味著高風險。投資人應平衡租金收益與潛在價值增值兩方面考量。有些商用物件短期內租金回報雖普通，但因地段具備重建或都市更新潛力，未來轉手可能獲利可觀。這類資本利得是商用不動產吸引人的另一面。另外需要注意稅負對報酬的影響：商用物業持有期間需繳納房屋稅、地價稅，出售時若有增值也面臨一定的土地增值稅或交易所得稅，皆會壓低實際報酬。整體而言，商用不動產投資的報酬率屬中等水準，勝在現金流穩定且資產具保值抗通膨特性，但要實現超額利潤需有耐心和專業經營。

投資策略： 針對一般投資人，投入商用不動產宜採取「量力而為、分散風險」的策略。首先必須評估自身財力和資金成本，商用物件動輒數千萬元以上，自有資金不足時需貸款，但利率變動和月付壓力不可輕忽。在選擇標的上，可考慮從小型店面或辦公室套房起步，這類產品總價較低且租客來源廣，較易管理。如偏好穩定收益，也可留意REITs不動產投資信託或不動產私募基金等金融商品，以較小資金參與商用不動產市場並降低單一物件風險。若決定自行購置物件，建議遵循「地段、地段、還是地段」的黃金法則：優質地段意味著抗跌性和保值性，未來轉手也較有保障。同時要考量產業趨勢，例如科技園區附近的辦公室受產業景氣影響大，投資前應瞭解該區主導產業前景。對店面投資者而言，則需實地觀察商圈人流、店家營業情況，避免被表面熱鬧或房東片面訊息迷惑。承租戶品質也是關鍵：長約且信用良好的企業租戶，遠勝過頻繁換手的小商家。為降低風險，投資人可以採取組合投資概念，例如資金允許下，分別投資不同城市或不同性質（辦公/店面/廠辦）的物件，以對沖區域或景氣波動。最後強調一點，無論投資哪類不動產，盡職調查必不可少。包括查核產權、租約條款、周邊競爭供給、未來開發計畫以及屋況評估等，都需在交易前詳加研究或諮詢專業。不少專家建議一般投資人在進場前，應虛心向具有經驗的房產顧問或仲介請教，充分了解市場動態和可能的外部影響，再做出理性決策。總之，商用不動產投資既可帶來穩定現金流與資產增值，但亦非“一本萬利”，唯有以長期視野、專業知識和審慎態度經營，方能在其中獲得理想回報。

結語：掌握脈動，迎向商用不動產新局

綜觀台灣商業不動產市場，目前正處於穩健擴張與轉型調適的交會點。一方面，企業自用購置與擴張需求為市場提供了強大支撐，全台商用物件交易量保持在高檔水準；2024年各類商用產品（辦公室、廠辦、工業地產等）更寫下多項歷史新高紀錄，展現經濟體質的韌性。另一方面，新創產業崛起、工作型態變革以及政策引導，正悄然重塑商用不動產的供需結構和價值評估體系。未來幾年，我們預期商辦與店面市場將朝著品質升級、布局多元的方向發展——更多智慧綠建築拔地而起，更多區域型商業中心百花齊放。對一般民眾而言，即便不直接參與投資，商業不動產的發展也與生活休戚相關：城市裡新的複合商場開幕、舊辦公大樓改建成創新園區，都可能改變我們的消費與就業環境。建議讀者平時多留意市場資訊（如內政部不動產資訊平台、專業機構的市場報告等），培養對房地產趨勢的敏感度。在考慮投資前，更要做好功課、量入為出。總的來說，台灣商業不動產現況良好且前景可期，但唯有充分理解其運作脈絡，才能在這波發展趨勢中抓住屬於自己的機會。展望未來，讓我們持續關注經濟與產業的變遷，掌握商用不動產的脈動，在穩健中迎接新局。最後提醒所有有志投入商用不動產的讀者：理性規劃，精明布局，為自己的資產與事業打造更穩固的基石。

參考資料與來源整理

    • 內政部不動產資訊平台（提供全國房地產實價登錄與市場統計數據）

    • 仲量聯行（JLL）－台北商用不動產市場報告jll.com

    • 世邦魏理仕（CBRE）－台灣投資市場報告cbre.com.tw

    • 永慶房產集團／詠群工商不動產－不動產趨勢分析報告yungchun.com.tw

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