隨著全球經濟步入新一輪週期，2025年的房地產市場正處於變革的關鍵時刻。回顧過去幾年，高通膨、利率上升與地緣政治動盪對各地房市造成衝擊，但隨著主要央行接近升息尾聲甚至開始考慮降息，資金環境漸改善，市場信心也在試探性回升。本報導將從美國、中國、歐洲、東南亞四大主要市場的現況出發，分析全球房地產價格走勢和影響因素，並探討各國政府政策對房市的影響。同時，我們將展望未來1～3年的房市趨勢，最後提出對台灣房地產市場的啟示與投資風險提醒。整體內容採報導式結構，結合條列重點分析與說明性段落，協助讀者深入瞭解全球房地產市場的最新發展趨勢。

全球主要房地產市場現況與價格走勢

全球房地產市場在各地呈現冰火兩重天的局面：有些國家房價持續創高，有些則明顯降溫。我們分別就美國、中國、歐洲及東南亞等主要市場的近況與房價走勢進行解析。

美國房地產市場：高利率壓力下的韌性

• 房價趨勢： 美國房市在經歷2020-2022年的火熱後，隨著聯準會連續升息，2023年交易明顯降溫。然而在高利率壓制需求的同時，庫存供給仍處歷史低位，買賣雙方僵持下房價並未大幅下跌。2023年全國房價指數甚至同比上漲約5.2%，顯示房價依然相對堅挺。
• 利率影響： 聯邦住宅貸款利率自2022年起快速攀升，30年期房貸利率在2023年10月衝高至約7.8%的峰值。高利率使原本火熱的購屋需求明顯降溫，2023年美國春季房市交易量驟降，許多買家因借貸成本飆升而卻步。然而，由於超過九成現有屋主的貸款利率低於6%，多數屋主不願在高利率時拋售房屋，導致待售房源長期偏少。供需雙低的情況下，房價呈現高位盤整，並未出現金融海嘯時的劇烈崩跌。
• 市場現況： 根據美國全國不動產經紀人協會（NAR）統計，美國房價中位數早在2022年6月達到約42.5萬美元的歷史峰值。2023年下半年以來，隨著通膨壓力趨緩，美國房貸利率自高點略有回落，2024年初已降至約6.6%的水準。利率回穩讓部分買家重返市場，美國房市有望逐步恢復正常化。專家預期2024年美國房市將比2023年活躍一些，交易量回升，更多屋主願意掛牌出售，價格則以緩步調整為主，漲幅將低於前幾年過熱時期。房屋二胎與二胎房貸全攻略｜條件、利率、額度、優缺點完整解析 !

中國房地產市場：深度調整與政策托底

• 房價趨勢： 相較於西方市場的韌性，中國房地產正經歷前所未有的下行壓力。2022年以來中國房價轉為下跌趨勢，市場信心低迷。權威評級機構統計顯示，2024年中國房價跌幅居全球之冠，全年平均下跌約7.8%（同期多數主要國家房價仍在上漲）。中國百城房價指數亦連月走低，許多城市新屋和二手房價格同步下滑。房地產長期高速增長的局面逆轉，市場進入下行周期。
• 市場現況： 近年來中國房企的債務危機與供給過剩問題凸顯，大型開發商違約事件頻發，購房者信心受到打擊。2024年全國商品房銷售面積同比大降12.9%，開發商投資額也下滑逾一成，樓市買氣極度低迷。在一線城市，購房需求雖相對穩定，但中小城市庫存積壓嚴重，不少建案售罄困難。過去投機炒房風氣減退，投資客出場觀望，房地產對中國經濟的拉動明顯減弱。
• 政策應對： 面對樓市下行，中國政府近年來不斷調整房市政策尋求軟著陸。早期為防止泡沫曾祭出「三道紅線」壓縮開發商槓桿、限購限貸打擊炒房，間接引發房企流動性危機。隨後官方態度轉向刺激剛需，陸續鬆綁限購、降低首付成數和房貸利率，並推出保交樓等措施試圖穩定民眾信心。儘管政策「托底」動作頻頻，市場反應依舊謹慎。高盛分析指出，若政府支撐力道不足，未來房價仍可能再下探20%以上，將跌至峰值的一半水平；但在政策積極介入下，樂觀情境是2025年底中國房價有望止跌企穩。整體而言，中國房市短期內仍處於深度調整期，復蘇之路取決於後續刺激政策的力度與執行成效。

歐洲房地產市場：分化調整與通膨挑戰

• 房價趨勢： 歐洲各國房市近兩年受到高通膨和利率飆升的顯著影響，房價走勢出現明顯分化。部分國家因借貸成本驟增而房價回調，例如2023年上半年瑞典、德國等國實質房價年跌幅都超過10%。英國在連續升息下房價自2022年底起轉跌，2023年房價指數下滑約2%～5%，部分地區房價出現自金融危機以來首次年度下跌。而與此同時，歐洲也有國家房價逆勢走高，例如供需失衡的荷蘭房價在2024年仍大漲約13%，創下全球最大漲幅；法國房價則微跌約3%，西班牙等國維持小幅上漲。可見歐洲房市呈現「冷热不均」的局面：經濟基本面較弱或先前漲幅過大的市場正在修正，而供給短缺或需求強勁的地區房價仍在走高。
• 市場現況： 受能源危機和物價高漲影響，歐洲民眾購房負擔加重，許多國家的房屋可負擔性惡化。歐洲中央銀行在2022-2023年大幅升息以遏制通膨，歐元區房貸利率攀升，直接壓抑房地產需求。但進入2024年後，隨著通膨率從高點回落，歐洲長期利率趨於穩定甚至略有下行，房市跌勢開始趨緩。不少先前降溫的市場在2024年出現觸底跡象，買家信心逐漸恢復。例如德國房市經過一年多調整後，成交活動在2024年中回升，價格跌幅收斂；而經歷脫歐及高通膨衝擊的英國房市，雖然價格仍在低位盤整，但交易量有望在2025年隨利率回降而反彈。總體而言，歐洲房市正處於調整末期與復甦初期的交界，各國走勢將視利率走向和當地經濟狀況而定。

東南亞房地產市場：高速增長中的冷與熱

• 房價趨勢： 東南亞房地產近年來在經濟成長及外資帶動下整體維持成長，但各國境況略有不同。新加坡因為政局穩定、資金充裕，房價自2016年至2022年間累計上漲約37.5%（扣除通膨後約22%），市場一度過熱。2023年新加坡私宅價格年漲幅從一季度的11.4%逐季收窄至四季度的6.7%，顯示漲勢趨緩。泰國、馬來西亞等國近年房價則相對溫和上漲，在疫情後經濟復甦中表現不俗。亞洲開發銀行預測2024年東南亞區GDP成長可達4.7%，區內年輕人口和城鎮化趨勢也支持住房需求持續增長。整體而言，東協國家房市呈現穩健擴張態勢。
• 市場現況： 新加坡房價連年上漲導致住房負擔能力下降，普通家庭置產壓力沉重。為抑制房市過熱，新加坡政府近年接連出台調控措施，包括提高印花稅、收緊房貸成數等，效果開始顯現——2022年全年的房屋交易量大減逾三成，2023年前三季成交量也同比下滑近20%。隨著需求降溫，新加坡房價漲勢在2023年趨於平緩，投資機構摩根士丹利預計2024年新加坡房價將小幅下跌約3%，且低迷態勢可能持續兩年。相比之下，泰國近期積極推出優惠政策吸引國際買家，包含對部分國家觀光客實施免簽、放寬長居簽證等措施，同時受惠於新加坡房價高漲，不少區域買家轉向價格相對低廉的泰國市場。泰國宜人的氣候、醫療養老優勢使其對外國退休族群具長期吸引力。馬來西亞也持續優化「第二家園」長期居留計畫，是東南亞唯一允許外國人購買土地產權的國家，對海外置業者相當具有吸引力。整體而言，東南亞房市在強勁經濟基本面支撐下保持活力，但各國政府亦透過政策手段讓市場降溫或加溫：新加坡等國冷卻投機需求，泰國、馬來西亞則鼓勵外資進入以帶動發展。

影響房地產市場的國際經濟因素

全球房地產走勢受到多重國際宏觀經濟因素牽引，其中利率政策、通膨壓力與地緣政治是三大關鍵變數：

• 利率政策： 各國央行的貨幣政策直接影響房市榮枯。自2022年起，為對抗飆升的通貨膨脹，美國、歐洲等主要經濟體央行大幅升息，導致房貸利率在短時間內上升數個百分點，購屋成本驟增。例如美國30年期房貸利率在一年內從約3%升至接近8%，歐元區房貸利率也攀升到十年高點。利率飆升重創房市需求，直接造成許多國家房價降溫甚至下跌。不過隨著各國通膨率於2023年底開始回落，多數央行已放緩升息步伐，全球利率週期逼近高峰。展望未來1～2年，若通膨趨勢受控，部分國家可能啟動降息循環以刺激經濟。資金環境一旦寬鬆，將有助於降低貸款利率、提振房市成交量。總的來說，利率走向決定房市冷暖：高利率時期房價易承壓下行，低利率環境則利好房市回暖。
• 通膨壓力： 通貨膨脹攀高對房地產有複雜影響。一方面，高通膨會推升興建成本（如建材與人工費用），也侵蝕家庭實質收入，使購房能力下降，短期內抑制住房需求。另一方面，房地產常被視為對抗通膨的資產，當物價上漲時，一部分資金可能湧入房市以尋求保值，對房價形成支撐。近兩年全球通膨率飆升曾一度刺激資金湧入實體資產，包括房地產和土地。然而當各國央行以激進升息來對付通膨時，借貸成本上升的負面效應很快蓋過通膨本身對房市的支撐，導致房價漲勢逆轉。未來通膨若持續趨緩並維持在可控範圍，將為房市創造較穩定的宏觀環境；反之，若通膨再度失控迫使利率重回上升通道，房地產市場可能再受衝擊。
• 地緣政治與經濟不確定性： 國際局勢動盪往往通過多種途徑影響房地產市場。近年來中美貿易緊張、俄烏戰爭等地緣衝突不僅推高能源與原物料價格，加劇通膨壓力，也打擊投資人信心，使跨國投資放緩。例如歐洲因戰爭導致能源成本高企，經濟增長放緩，居民購房意願隨之降低；又如部分國家出於國安考量收緊外資置產，影響國際資金流動。此外，全球經濟景氣循環的同步放緩，使就業與收入預期轉弱，年輕世代購屋決策更趨保守。反之，在地緣政治緊張時，一些安全穩定的國家房市反成為避風港，吸引資金流入推高當地房價（如新加坡在區域動盪中受資金青睞）。總括而言，國際政治經濟的不確定性透過影響原物料價格、投資心理和資金流向，間接塑造各國房地產市場的走勢。

各國政府的房市政策及其影響

政府政策是影響房市的重要因素之一。各國因應自身情況，採取了不同的住房政策和調控措施，對市場產生了直接影響：

• 美國： 美國以市場機制為主導，聯邦政府對房地產並無直接價格管制政策，主要透過貨幣政策間接影響房市走勢。聯準會升息或降息改變貸款利率水準，進而影響購屋貸款需求。此外，美國地方政府在土地供應和城市規劃上扮演關鍵角色。近年美國住房供給長期不足，各主要城市普遍住房短缺，政府鼓勵新建住宅以緩解供需失衡。一些州和城市也開始檢討單一住宅分區等嚴格管制，以期增加可負擔住房供給。但整體而言，美國並無所謂「打房」措施，房市調整主要隨經濟與利率周期而自然發生。
• 中國： 中國政府對房地產市場的干預最為直接且頻繁，政策走向對房市影響深遠。早年間官方提出「房住不炒」定位，陸續實施限購、限貸等措施抑制投機炒房，並祭出「三道紅線」嚴控房企舉債上限，以降低金融風險。這些政策在2020-2021年成功給過熱市場降溫，但也引發房企資金鏈緊繃的連鎖效應。隨著市場轉冷，近兩年政府轉變策略，開始鬆綁調控、救市托市：包括下調按揭貸款利率和首付比例、在部分城市取消限購令，以及要求銀行加大房企紓困貸款等。在中央主導下，各地方政府亦紛紛出台優惠措施吸引買氣，如發放購房補貼、放寬公積金貸款額度等。這些政策對穩定市場預期起到一定作用，但購房者信心恢復仍需要時間。未來中國政府很可能持續兩手策略：一方面防範金融風險，另一方面適度刺激剛需釋放，以求實現房市軟著陸。
• 歐洲： 歐洲各國政府在房市政策上各有側重，多採取長效機制維持市場穩定。例如德國、法國等國長期推行租金管制和社會住宅計畫，保障中低收入族群的居住權。同時，為防範房地產泡沫，英國、瑞典等國的央行亦祭出宏觀審慎措施（如提高第二套房貸款頭期款比例、加強購房資格審查），減少金融體系因房市過熱累積風險。近年面對房價高漲及年輕人買房困難，歐洲一些國家開始討論向房地產囤積和投機行為課稅，例如柏林曾考慮徵收住房空置稅，愛爾蘭等國收緊對外國買家的購房資格，以免國內房源被大量投資性購買。雖然歐洲沒有統一的房市政策，但大體趨勢是在尊重市場機制前提下，政府透過稅制、補貼和管制等手段介入，力求平衡市場發展與社會居住正義，避免房價暴漲暴跌。
• 東南亞： 東南亞各國政府面臨的房市課題各異，政策手段也呈現雙軌。一方面，如新加坡、馬來西亞等國為防止本國房地產被過度炒作，對投資客和外國買家設定較高門檻。以新加坡為例，政府連年推出樓市降溫措施：包含提高外國人及二套房購買印花稅、收緊房貸最高成數、加徵房地產盈利稅等。這些政策直接為過熱的房市降溫，成功讓新加坡房價漲幅收斂並抑制投機風氣。另一方面，區內如泰國、菲律賓等新興市場則著重吸引外資與人才以拉抬房市需求。例如泰國近來對海外富裕人士提供長期居留簽證優惠，馬來西亞重啟第二家園計畫並放寬資格，希望藉由外國資金進入活絡房地產市場。總的來說，東協國家政策取向介於「防過熱」與「促發展」之間：已經過熱的市場急踩剎車，潛力大的市場則大開門戶。這些政府舉措在短期內深刻影響供需兩端：調控政策使投機性需求降溫、價格趨穩，而鼓勵政策則帶來額外購買力、支撐房價。

未來一至三年房市趨勢預測

展望未來1～3年，全球房地產市場走勢將取決於經濟環境變化和政策應對。以下是主要趨勢的預測：

• 利率與資金環境轉向寬鬆： 隨著各國通膨率從高峰滑落，主要央行在未來一年內可能陸續進入降息週期。利率高點已現的信號使市場預期貸款環境將逐步寬鬆，有助於改善房市資金面。2025年下半年開始，購房貸款利率若能明顯回降，將刺激被壓抑的剛性需求重新入市，提升成交量。然而降息幅度和時機仍取決於通膨下降速度與經濟情勢，短期內資金成本仍將維持在高於疫情前的水準，房市復甦速度恐趨緩和。
• 美國與歐洲：溫和復甦，避免硬著陸： 在無重大黑天鵝情況下，預計美國、歐洲房市未來幾年將呈現溫和復甦或橫盤態勢，大幅下跌機率相對不高。一方面，多數西方國家的住房供給依然有限，將對房價形成支撐。另一方面，經歷2022-2023年的快速調整後，市場風險已部分釋放。信用評級機構預測美國房價2025年仍可小幅上漲約2%～4%，而歐洲主要國家房價則將維持穩定或低個位數成長。部分先前下跌的歐洲市場有望在2024-2025年止跌企穩，進入低速增長的新常態。但需要注意的是，經濟衰退風險仍存在：若歐美經濟在2024年陷入停滯或衰退，房市可能再次轉弱。因此，美歐房市總體展望謹慎樂觀，即緩步回穩，軟著陸為主。
• 中國：筑底磨滯，視政策而定： 短期內中國樓市依然充滿下行壓力，市場預期未來一年房價可能續緩跌。據評估，2025年中國房價可能再下滑4%～6%，持續尋底過程。造成悲觀預期的原因包括人口結構變化（購房主力人口見頂）、經濟增速放緩以及購房信心不足等。不過，政府強力托市政策有望在中期發揮效果，一系列刺激措施累積效應可能在2025年下半年開始穩住房價。若信貸環境放鬆加上剛需被激發，中國房市有機會在1～2年內實現底部企穩，逐步走出低谷。但在真正復甦跡象出現前，市場觀望情緒恐將延續一段時間。
• 東南亞：持續成長但關注政策變化： 憑藉較高的經濟增長率與年輕人口結構，預計未來幾年東南亞房地產需求將保持穩健。特別是越南、印尼等新興市場，城市化進程帶來大量住房剛需，房市前景被普遍看好。新加坡房價則可能在2024-2025年間小幅修正後重新回到增長軌道。摩根士丹利等機構預測新加坡經過兩年盤整，房價跌幅有限，2026年有望重拾升勢。泰國、馬來西亞在政策利多下吸引更多海外買家，中期內房市動能有增無減。不過，東南亞國家也須警惕外部環境變數，如屆時全球利率仍高企或中國經濟放緩拖累區域商業活動，都可能略微削弱當地房市的漲勢。總體而言，東南亞房市成長故事未完待續，預計未來三年仍將穩中有升，但各國政府政策調控走向需持續關注。

對台灣房地產市場的啟示與投資風險提醒

全球房市的新趨勢對台灣不無啟示。過去幾年台灣房價屢創新高，市場熱度居高不下。然而在國際利率上升與鄰近國家房價下修的背景下，台灣房市潛藏的風險正逐步累積。以下是對台灣房地產的幾點啟示與提醒：

• 關注全球資金與利率環境變化： 台灣雖相對封閉，但不可能完全獨立於全球金融環境之外。近年各國升息潮帶來的資金成本上揚，對台灣購屋族的壓力也開始浮現。國內房貸利率自2022年以來緩步調升，買房的槓桿資金變貴，潛在壓抑投資性需求。隨著美國等預期未來降息，台灣利率有望同步趨穩，但短期內仍處於高位，投資人應衡量利率波動風險。特別是透過融資購屋者，需預留利率變化的緩衝空間，切勿過度樂觀預期低利環境的快速重臨。
• 市場降溫跡象與潛在風險： 目前台灣房價整體尚未明顯下跌，但市場已出現降溫信號。根據內政部資料，2024年全台房價仍較前年上升，僅高雄在2025上半年出現些微下調，全台住宅成交總價平均僅比高點下滑0.06%，幾乎沒有實質跌幅。這說明房價短期仍處高檔盤整。然而值得注意的是，2024年下半年起房屋供給量迅速上升——截至2024年10月，全台中古屋待售量已突破9萬戶大關，較去年同期暴增22%，創十年新高。一方面是政府祭出限貸令、空屋稅、第七波信用管制等打炒房措施，迫使多屋持有者拋售物件，另一方面購屋者心態轉趨觀望，造成成交量萎縮、價格僵持的局面。市場供需結構的微妙轉變意味著台灣房市正處於拐點前夕：短期內價格或許維持高位盤整，但供給增加和投資退場已在醞釀局部修正。
• 中長期走勢與泡沫風險： 鑒於國際升息趨勢和周邊國家房價下跌對市場信心的遞延影響，多位專家研判台灣房價出現實質回調可能在2025～2026年間浮現。目前多數屋主財務壓力不大而惜售撐盤，但隨著投機需求退場、經濟景氣變數增加，房價剛性或將被打破。特別是先前漲幅驚人的區域（如雙北部分重劃區、桃園青埔、台中七期等）已出現高庫存與價格鬆動跡象，被視為風險熱區。投資人須留意，房地產並非只漲不跌的保證標的：一旦資金環境轉向或供需失衡惡化，高估值市場可能出現補跌風險。2026年前後或將成為台灣房市的關鍵檢驗期，投資者宜特別提高警覺。
• 投資建議與風險控管： 在當前格局下，對一般民眾與投資者的建議是保持理性與風險意識。首先，自住購屋應量力而為，慎選具有實質需求支撐的物件和地段，避免盲目跟風追高。對於投資型買家，更需考量租金收益率與持有成本，在高利率與空屋稅等政策環境下，長期持有多戶房產的成本增加，資金槓桿過高者務必謹慎。其次，多關注政府後續政策動向，例如打房措施是否加碼、都更與社會住宅等供給面政策的推進，因這些均可能影響市場預期。最後，做好風險分散，不要將資產過度集中於單一市場。總體而言，在全球房市進入調整期的背景下，台灣房地產雖具抗跌特性但絕非沒有風險，投資人應有最壞打算並做好資金調度，以應對未來可能出現的市場波動。

參考資料：

• zagdim.com Zagdim宅點海外 – 《2025年全球房地產市場前景總匯》前言, 2025年2月15日 [關於2025年全球房市處於關鍵拐點的分析。
• m.yicai.comm.yicai.com 第一財經 – 《2024全球房地產市場展望：美、日、東南亞房地產市場涼熱幾何？》, 2024年1月14日 [美國房貸利率飆升對房市的影響及2023年底美國房價走勢。
• m.yicai.comm.yicai.com 第一財經 – 同上 [美國房貸利率回落對市場的影響及2024年美國房市前景預期。
• resiclubanalytics.com ResiClub分析 – Fitch評估2024年全球房價變動, 2024年12月31日 [主要國家2024年房價漲跌幅數據：荷蘭+13%、中國-7.8%等。
• resiclubanalytics.com ResiClub分析 – 同上 [高盛對中國房市的研判：若無政策介入房價或再跌20%，有支撐則預計2025年底止跌。
• resiclubanalytics.com ResiClub分析 – 同上 [Fitch對2025年美國與中國房價的預測：美國將小幅上升24%，中國續跌46%。
• reuters.comreuters.com 路透社 – 《中國2024年房地產投資與銷售數據》, 2025年1月17日 [2024年中國房地產投資下滑10.6%、銷售面積下降12.9%的官方統計。
• m.yicai.com 第一財經 – 同上 [IMF研究指2023上半年多國房價因利率升高出現超過10%的跌幅（瑞典、德國等）。
• m.yicai.comm.yicai.com 第一財經 – 同上 [新加坡近年房價漲幅及政府調控後成交量下滑情況，摩根士丹利對新加坡房價的預測。
• m.yicai.com 第一財經 – 同上 [泰國吸引海外買家措施與馬來西亞第二家園計畫等東南亞國家房市政策動向。
• peopo.org PeoPo公民新聞 – 《房市混沌時代的清醒預言——田大全總監》, 2025年6月26日 [內政部統計之2024年台灣房價仍上漲，僅個別城市微跌的數據。
• ytyut.com 詠騰不動產新聞 – 《為何台灣房價還不跌？3大原因解密，2026才是真正危機！》, 2025年4月29日 [2024年台灣中古屋待售量暴增及市場供需轉變的數據。
• ytyut.com 詠騰不動產新聞 – 同上 [專家對台灣房價修正時機的預期：國際升息與鄰國房價下跌對台灣的影響有延遲性，預估需到2025-2026年才出現明顯修正。