近年美國房地產市場熱度有所趨緩，但價格仍維持高檔。全美房價在2024-2025年間呈現緩步上升態勢：2025年5月的全美成屋銷售價格中位數約42.28萬美元，創下同期歷史新高，且已連續23個月保持年比上漲。房價上漲幅度較疫情期間顯著放緩，2024年底全美房價年增幅約在5%左右。供給方面，房屋庫存略有改善但仍然稀少：截至2025年5月，全美可售房屋庫存約為4.6個月的供給量，比一年前增加約20%，但仍低於買賣平衡的5～6個月水準。受限的庫存使房價沒有因買氣轉弱而大幅下跌。
房屋交易量則因高房價和高貸款利率而陷入低迷。2024-2025年期間美國房屋銷售活動顯著放緩，2025年5月的成屋銷售年率僅約403萬套，比2024年同期下降0.7%，創下16年來同期最低紀錄。實際成交量僅相當於疫情前正常水準的75%左右。許多買家因貸款負擔沉重選擇觀望，累積的剛性住房需求未能轉化為成交。新屋市場相對亮眼：2025年4月新建單戶住宅銷售年率達74.3萬套，較前年同期增加3.3%，顯示部份買氣轉向新屋市場。但受建築成本和貸款利率影響，建商信心仍謹慎，新屋開工與許可在高成本環境下趨緩。
總體而言，美國房市在2024-2025年進入降溫盤整期。高企的抵押貸款利率和房價壓力讓買氣疲軟，而低庫存又支撐房價不致下跌太多。房市呈現「量縮價穩」的局面：成交量處於低檔，但全國房價中位數仍較一年前上升約2～5%不等。未來房市走勢很大程度取決於利率走向和供給改善情況，如果貸款利率顯著下降，或許能釋放部分被壓抑的購屋需求，使交易量回升。房屋二胎與二胎房貸全攻略｜條件、利率、額度、優缺點完整解析 !
主要城市房價與租金走勢
美國幅員遼闊，各區域房市表現不一。以下針對紐約、洛杉磯、德州與佛羅里達等具代表性的市場，說明當前房價和租金趨勢：
紐約：房價高企，租金創新高
紐約房地產市場在疫情初期曾一度放緩，但近兩年強勁反彈。房價方面，2025年第一季紐約市（五大行政區）房屋成交價中位數約為76.8萬美元，較去年同期上升10%。其中曼哈頓的房價中位數達到約115萬美元，年漲幅高達15%，顯示高端市場買氣回溫。銷量也明顯反彈：曼哈頓2025年初成交量年增18%，帶動全市價格上揚。租金方面，紐約租屋市場供不應求，全市租金水準屢創新高。2025年第一季紐約市出租房源中位租金達到3,397美元/月，較去年同期上漲5.6%。曼哈頓的租金中位數更高達4,495美元/月，在一年內上升約5.5%。自疫情谷底以來，紐約租金強勢反彈，較2020年高出超過18%。總體而言，紐約作為全球都會，房價與租金水平均居高不下，疫情造成的短暫下調已完全收復，市場呈現量價齊揚的態勢。
洛杉磯：高位盤整，漲幅趨緩
洛杉磯作為加州南部的經濟中心，房市在經歷前幾年的飆漲後，目前處於高位盤整階段。房價方面，南加州地區在2024年下半年開始出現趨緩跡象。以六郡合計，2024年11月南加平均房價約86.9萬美元，較2024年夏季歷史高點僅低1.3%，仍比一年前高出約4.3%。季節性趨緩和買氣疲軟使月度價格略有下跌，但尚未出現明顯的同比下跌。2025年中，洛杉磯房價中位數約為112.5萬美元，較去年同期小幅上漲2.8%。未來一年當地房價預期僅緩步上升，例如Zillow預測2025年底洛杉磯/橙縣房價將比當前高出約1.5%。租金方面，洛杉磯平均租金約在2,700美元上下，年漲幅約1-2%，整體趨勢穩定。總體來看，洛杉磯房價經歷驚人的長期上漲後，目前在高檔盤整，價格同比僅小幅正成長，顯示高房價和高利率環境下買方興趣減弱。不過，供給短缺和建築成本高企使房價具支撐力，市場出現大幅調整的可能性較低。
德州：成長強勁後的降溫
過去幾年德州房市因人口及企業大量遷入而火熱，非常州如奧斯汀、達拉斯等地房價一度大幅攀升。然而隨著利率上升，德州部分城市房價正從高點回調。其中，奧斯汀是代表案例。奧斯汀房價在2020-2022年飆漲後，2023年起明顯降溫。2024年底奧斯汀都會區房價較上年同期下跌約3.4%。截至2025年6月，奧斯汀掛牌房屋中位價約59.9萬美元，較去年同期下降6.4%，顯示修正仍在進行。供應增加與疫情期間過度上漲的價格正在調整市場。然而德州其他主要城市相對穩健：達拉斯-沃斯堡等大都會區人口持續增長，住房需求強勁支撐房價；休士頓房市也保持穩定略升的走勢。租金方面，德州各大城市租金近年快速上漲後趨於平穩，例如奧斯汀公寓租金在供給增加下漲幅放緩甚至小降。總體而言，德州房市在高速成長後進入理性趨勢：此前漲幅過大的城市出現適度回調，而經濟基礎強勁的都會區房價仍穩中有升。
佛羅里達：遷入帶動需求，市場穩健成長
佛羅里達州因氣候宜人、稅負輕和商業環境友好，近年吸引大量美國國內移民與國際買家，帶動房市蓬勃發展。房價方面，佛州近年漲勢強勁，在2022年前後多地房價跳升兩位數，隨後漲幅趨於溫和。截至2025年初，佛州房價中位數約為40.9萬美元。主要都會區中，邁阿密房價中位數約56萬美元，在2024-2025年間略有回調，過去一年下跌約0.7%。奧蘭多和坦帕房價中位數則分別約41萬和38.5萬美元，顯示相比疫情高峰已趨平穩。儘管短期內漲勢放緩，預測佛州房價中長期將保持每年3-5%的溫和增長。租金市場維持火熱，特別是在邁阿密、坦帕等城市，許多潛在買家因利率高企轉向租屋，使租金需求興旺。綜合而言，佛羅里達房市經歷瘋漲後正回歸穩健成長軌道。強勁的人口淨流入與經濟擴張持續支撐住房需求，再加上該州無州所得稅等優勢，預計未來數年佛州不動產仍具投資吸引力。
利率與聯準會政策對房市的影響
過去兩年，美國房市的供需氛圍深受聯邦準備理事會（Fed）升息循環的影響。2022年起為對抗高通膨，聯準會連續多次調高聯邦基金利率，短短一年多將利率從接近0%提升至超過5%。這使得房貸融資成本大幅攀升：30年期固定房貸利率自2021年底約3%飆升到2023-2024年的6%～7%。高利率環境直接壓抑了房市需求——買房貸款變貴了，月付增幅驚人。以2025年中位房價計算，20%頭款下平均每月房貸支付額已達約2,820美元，創下歷史新高紀錄。對許多首次購屋者而言，月付負擔佔收入比重達到35%以上，購買意願因此明顯降低。
聯準會的緊縮政策也讓現有屋主不願出售換屋。由於超過九成的現有房貸利率低於現在水準，許多屋主選擇鎖住低利率貸款繼續持有房產，而非賣房承擔新貸款的高利率。這導致二手房源供給長期處於低檔，市場上待售屋數量有限。買賣雙方陷入拉鋸：買家嫌貸款利息高裹足不前，賣家則惜售觀望，房屋庫存周轉速度放慢。
展望未來，利率走勢仍是左右房市的重要因素。2024年聯準會在通膨率逐步回落後趨於觀望，放緩了升息步伐。到2024年底聯邦基金利率維持在5%左右，2025年初亦暫未進一步升息。市場預期聯準會將在2025年晚些時候開始降息，但幅度和時機存在不確定性。房貸利率方面，雖曾在2024年下半年一度回落至約6.2%，但2025年初又反彈至7%以上。專家預測2025年30年房貸利率大多將保持在6%以上區間。只有當通膨率 convincingly 下滑至2%目標且經濟展望允許時，房貸利率才可能出現明顯走低。對房市而言，維持在高檔的利率意味著可負擔性挑戰持續：買家每月付款居高不下，壓抑購買力，同時也讓房價缺乏進一步上漲動能。
值得注意的是，利率影響不同房地產領域有消長：高利率打擊住宅房貸需求，但另一方面銀行存款利率上升也可能吸引部分資金從房市流向債券等投資。聯準會貨幣政策還間接影響商用不動產融資成本，如寫字樓和購物中心在利率攀升下資產估值受壓。另外，新一屆美國政府的財經與貿易政策（如減稅或關稅措施）也可能影響通膨和利率走勢。總的來說，聯準會政策在2024-2025年扮演了給房市降溫的角色：透過提高資金成本抑制過熱需求，但也導致交易低迷和可負擔性惡化。後續若進入降息週期，房市有望迎來融資環境改善，釋放部分壓抑的買盤，但同時也取決於經濟景氣和就業狀況的配合。
外國人投資美國不動產的法規與流程
對於包括台灣人在內的外國投資者而言，美國房地產市場以其穩定性和增值潛力具相當吸引力。美國法律允許外國人自由購買房地產，無論住宅或商業物業，並無國籍或居留身份限制。根據全美房地產經紀人協會（NAR）數據，2024年外國買家在美國購置了約420億美元的住宅物業，共計超過5萬套房產。這說明外國資金在美國房市中扮演一定角色。
購買流程方面，外國買家與本國公民基本一致，需要準備以下文件：有效護照或政府核發身分證件、資金證明（如銀行財力證明）、以及美國稅號（Social Security Number社會安全號或Individual Taxpayer Identification Number個人報稅號）。大部分外籍人士無社安號，可在購屋前向美國國稅局申請ITIN號碼以利報稅。值得注意的是，購屋不需要美國簽證或居留身份，即使人不在美國境內也可透過遠程操作完成交易，這對海外投資客而言相當便利。
資金匯款與貸款：外國人可以用海外資金匯入美國購買房產，一般須經過當地外匯管制審批（以臺灣為例，每人每年匯出上限等規定需遵守）。多數外籍買家選擇現金買房，因為缺乏美國信用紀錄使申請房貸較為不易。也有銀行針對非居民提供外國人房貸（Foreign National Mortgage），但通常要求30-40%的較高頭期款，且利率相對更高、審核文件繁複。如果買家在美國有公司或長期收入，也可考慮透過該等實體申貸或由國外銀行提供抵押融資。
法律與稅務：外國人在美國買房須遵守當地產權登記與稅務規定。產權可以個人名義持有，也可選擇設立美國有限責任公司（LLC）或信託代持，藉此在法律和稅務上取得一些優勢（例如資產保護、遺產規劃等）。購房當下需繳納所在地的房產過戶稅（部分州有，費率依州郡而異），持有期間每年需繳納房地產稅（依房屋評估值計算，各地稅率不同）。外國人持有房產期間如產生租金收入，需在美報繳所得稅。美國稅法提供兩種計稅方式：一是選擇將租賃視為「有效連結所得」（Effectively Connected Income），此時可扣除貸款利息、管理維修等相關支出後，僅就淨收益繳稅；另一種是默認將租金當作「定值年收入」（FDAP），對毛收入直接課30%稅且不可扣除成本。顯然，大多數情況下外國房東會透過報稅選擇權以降低稅負。建議聘請熟悉國際稅務的會計師協助申報，以充分運用美國與投資人母國稅務協定和抵免機制，避免雙重課稅。
出售房產時，需要注意美國對外國賣家的預扣稅制度。根據《外國人不動產投資稅法》（FIRPTA），當外國人出售美國房地產時，買方必須從出售款中預扣15%並申報給國稅局，作為預繳稅款。這並非最終稅額，賣方後續報稅時按實際資本利得計稅，多退少補。若房價在100萬美元以下且買家打算自住，預扣稅可降為價格的10%；低於30萬美元且買家自住則可免預扣。資本利得稅方面，持有超過一年的房產屬長期資本利得，聯邦稅率為15%～20%（依所得級距）；持有未滿一年則按個人所得稅率課稅，通常高於長期稅率。此外有的州對房產出售利得亦課稅（例如加州），需一併考量。
最後，外國投資人還需留意美國遺產稅的影響。美國對非稅務居民的遺產稅免稅額僅約6萬美元（遠低於美國公民超過千萬美元的免稅額），這意味著外國人若持有美國房產，日後如不幸去世，其海外遺產中美國部分超過6萬美元的部分可能被課徵高達40%的聯邦遺產稅。為避免此風險，高淨值投資者往往採用架構設計（如公司或信託持有房產）來合法規避遺產稅課題。在購買前諮詢專業法律與稅務顧問，將有助於外國投資人合規且高效地進入美國房市。
投資風險與潛在報酬分析
投資美國房地產具有吸引力，但也伴隨各種風險與報酬考量。潛在報酬方面，美國不動產長期而言呈現較穩健的增值趨勢。歷史數據顯示，美國全國房價自1990年代起年均漲幅約在5%左右。過去十年房價更大幅上漲，2013-2023年間年均升幅達6-7%，近五年更高達8-9%（受惠於疫情時期超低利率和旺盛需求）。房地產還能帶來租金收益：一般住宅物業的年租金回報率約介於3-5%，商用物業的淨租金報酬率則約5-8%不等，視地區和類型而變。對國際投資者而言，持有美元計價的不動產也具有資產多元化、對抗母國通貨風險的好處。此外，房地產具有槓桿優勢（可貸款購買）以及稅務上的折舊抵減等優惠，精明運用下可放大實際報酬。以佛羅里達為例，該州房市結合了強勁的租金收益與穩定的價值成長，被視為具有長期投資價值的市場。
然而，房地產投資並非沒有風險。首先是市場價格風險：房價會隨景氣循環而波動，極端情況下可能大幅下跌。例如在次貸危機時期（2007-2009年），美國房價從高點滑落，全國平均跌幅超過20%；部分過熱市場（如內華達、佛州部分地區）房價慘跌40%以上，數年內難以恢復高點。投資者若在高峰期進場，短期內可能遭遇資本損失。流動性風險也不可忽視：房地產屬於低流動性資產，出售需要時間和成本（經紀佣金、稅費約佔價格的6-10%）。在市場低迷時，房產可能掛售數月乏人問津，需要降價才能脫手。相比股票債券，即時變現困難得多。
槓桿風險方面，高比例貸款購房在市場下跌時會放大損失，甚至產生資不抵債（俗稱「underwater」，房貸高於房價）的情況，如2008年危機中就大量出現斷頭貸款。持有成本則是另一挑戰：房產每年需支付地產稅、保險、維修保養等費用，即使沒有租客也要自行承擔。某些地區地產稅負特別沉重（例如德州房產稅率約2%/年），還有佛州等地保險費連年上漲，增加了持有成本壓力。
對海外投資者而言，還存在匯率風險。房產買賣以美元計價，若未來美元相對台幣貶值，收益折算回本幣可能縮水。反之若美元升值，則有匯差上的額外獲利。匯率波動難以預測，需要投資人有承受貨幣風險的能力或透過避險工具管理。
經營管理風險在出租物業中尤為凸顯。房東需要面對空置期、租客違約或拖欠租金的可能。如果物業遠在美國，跨國管理困難更高，需要僱用專業物業管理公司打理，這會侵蝕部分收益。選擇優質房客和簽訂完善的租約也非常重要，以降低法律糾紛機率。在某些州（如加州、紐約），租客保護法令較強，驅逐不良租客程序漫長且複雜，房東權益相對受限，這些都屬需考量的法律環境風險。
最後，政策與稅務風險也會影響投資報酬。房地產相關稅法可能改變，如美國曾討論取消1031交換遞延稅或調高資本利得稅率等。地方政府也可能推出房租管制、空置稅、限購令等措施影響投資收益。雖然美國整體法規相對穩定透明，但長期投資者仍須留意政策走向。
綜合評估，美國房地產投資的收益來源在於穩定的資本增值和持續的租金現金流，同時兼具財富保值與分散風險的功能。但要實現預期報酬，投資人須有長期持有的規劃並做好風險管理，包括挑選經濟基本面良好的地區物件、控制槓桿比例、預留充足備用金應對空置和維修。只有充分了解並管理上述風險，才能在美國房市中獲取可觀的風險調整後收益。
各類型房地產的投資潛力分析（住宅、商用、多戶）
美國房地產市場包含多種物業類型，每類資產的表現受不同供需因素影響。以下比較住宅、商用與多戶住宅等主要房地產類型在當前環境下的投資潛力：
- 住宅類（單戶住宅/公寓）：住宅房產一直是投資者青睞的對象，具有剛性需求強、抗跌性相對較佳的特點。美國住房供給長期不足，人口增長和家庭形成支撐住宅需求。單戶型房屋（獨棟別墅）和共管公寓等通常較易理解和管理，買賣市場活躍，流動性相對商用物業為高。在當前高利率環境下，住宅市場雖然成交偏冷淡，但價格韌性猶存，特別是在供應緊缺的都會區。投資住宅物業可透過長期增值和收取租金獲利。然而，在熱門城市租金收益率偏低（約3-4%）的情況下，投資報酬主要來自於未來轉售增值。另外需注意住宅租賃可能受當地租管法規限制（如紐約、加州的租金管制），投資前應了解所在地相關法律。總體而言，住宅類資產潛力穩健，特別是在就業機會多、人口流入的城市郊區，獨棟房屋和連棟屋供不應求，預期仍有上升空間。
- 多戶住宅（公寓大樓/多家庭房）：多戶住宅物業指包含多個出租單位的住宅，比如公寓樓、公寓社區等。此類資產對投資者具吸引力，因為規模經濟帶來更高的租金總收益和分散風險。2024-2025年美國租賃市場強勁，全國租房需求接近疫情後高峰。2025年初公寓淨吸納量年增46%，達55.1萬套，顯示租賃需求非常旺盛。雖然同期有大量新建公寓完工（新供給比需求高出18%），但全美平均公寓空置率仍維持在約8%的健康水平。租金方面，2025年全國多戶住宅租金年漲約1.1%，市場供需趨於平衡。高需求城市如達拉斯-沃斯堡、紐約、亞特蘭大等，在過去一年各吸納逾2萬套新租戶，反映出特定都會區對多戶住宅的強勁需求。多戶住宅投資的優勢在於現金流穩定，即使單一租戶退租也有其他單位持續帶來收入。此外，機構投資者活躍於公寓市場，使此類資產買賣相對容易。風險方面，要留意區域性的供過於求——近年在建公寓集中於某些城市，導致如奧斯汀、丹佛等地出現供給過剩，租金甚至下滑。不過長期看，美國住房短缺問題主要集中在可負擔單位，多戶住宅需求前景依然光明。整體而言，多戶住宅屬於潛力較高的投資類型，特別在租屋族群龐大、就業增長的城市，公寓產業的表現預計將持續穩健。
- 商用不動產（辦公室、零售、工業等）：商用物業類型多元，不同行業景氣對其影響顯著。目前商用地產表現兩極：一些子類型前景看好，另一些則面臨挑戰。
- 辦公室（Office）：辦公樓在後疫情時代正經歷結構性逆風。遠端辦公趨勢導致企業縮減辦公空間需求，許多城市寫字樓空置率創新高。2025年初全美辦公室空置率升至約14.1%，為歷史高位。雖然相較一年前辦公需求有所回穩（淨吸納負值縮小），但整體仍處供過於求狀態。租金僅微幅上漲約1.1%，市場對新租戶讓步明顯。各大都會中，以商業依賴度高的舊金山、波士頓、華盛頓特區等地辦公室壓力最大；紐約等少數城市透過企業復工政策帶動了一些吸納回升。投資辦公室面臨高風險：高空置和租戶議價力增強使收益不確定，加上利率上升壓低估值。許多投資人對辦公樓持觀望態度，預計該領域短期內難有顯著起色。在經濟強勁、辦公需求回升前，辦公室物業的投資潛力相對偏弱。
- 零售商業（Retail）：實體零售地產經過過去數年的調整，目前供需趨於平衡。一方面電子商務競爭仍在，但同時經過疫情洗牌後，存活下來的實體零售適應力增強。全美零售地產空置率目前約僅5%左右，為商用物業中最低。高品級的街邊店舖和社區商場持續吸引租戶，2024年全國零售淨吸納量較去年減少，但租金仍上漲約1.9%。局部市場表現亮眼，例如鹽湖城、Norfolk等地租金年漲超過6%，顯示人口淨流入區域的零售空間需求旺盛。展望2025年，隨著經濟恢復和消費者重回線下，優質零售物業（尤其生活必需品店、體驗式商場等）具備增值潛力。然而，需要警惕購物中心等傳統零售模式的長期衰退風險。總體來看，零售地產的投資前景中性偏向樂觀：地段好、組合對的物件仍能帶來穩定租金回報，但不佳地段或業態單一的物件可能繼續受到電商分流衝擊。
- 工業/物流（Industrial）：工業不動產（包含倉儲物流中心、製造業廠房等）是近年表現最強勁的領域之一。電子商務蓬勃發展帶動大量倉儲物流空間需求，全美工業物業在2020-2022年出現租金與價格飛漲，空置率一度低於4%。截至2025年初，該市場開始從極熱轉向正常：由於近年新建供給大增，工業地產淨吸納量較去年大幅減少42%，約為1.14億平方英尺。空置率上升到7.0%，但仍處在健康水平。租金年漲幅放緩至2.0%，相較前幾年雙位數的漲勢已明顯回歸理性。儘管短期增速放慢，工業物業的長期需求支撐依舊強勁——電商市場滲透率持續提高、企業為強化供應鏈本土化而增加倉庫備貨，這些趨勢將維持對現代化物流設施的需求。對投資者而言，工業物業前景仍被看好：即便經歷週期性波動，其出租率和租金表現預計將優於辦公與傳統零售。不過需選擇運輸樞紐、人口聚集地附近的物件，避免供過於求的偏遠地區開發。
- 其他特殊資產：除了上述主要類型外，還有如多戶住房（前述已討論）、酒店（旅遊和商務出行相關）、醫療辦公大樓、資料中心、學生公寓、資助住宅等細分領域。這些資產的表現和前景取決於各自行業趨勢。舉例而言，酒店在疫情後隨旅遊復甦業績回升，但遇經濟衰退仍屬高風險高波動類型；資料中心則因雲端運算和5G需求強勁屬新興熱門標的，但投入資本高、技術門檻高。對一般投資者來說，這些特殊領域專業性強、門檻較高，可以透過不動產投資信託基金（REITs）或私募基金等方式間接參與。
總結而言，在2024-2025年這個高利率、經濟成長趨緩的階段，不同房地產類型的表現分化明顯。住宅和多戶住宅因基本需求穩固，抗跌性強，仍是具潛力且相對穩健的投資選擇，其中移民移入的成長型城市和都市圈郊區的住宅物業尤為值得關注。工業物流類產業雖過了最火熱時期，但長遠看基本面良好，未來仍將受益於電商與製造回流趨勢。相對的，辦公室類資產短期內前景黯淡，投資須極度審慎；零售商業則需精挑細選，優質物件才有良好回報。投資人應根據自身風險承受能力和投資期限，選擇合適的房地產類型組合，以在美國廣大的房市中把握最佳的投資機會。
參考資料
- Realtor.com經濟研究部門 – New York City Rental Report 2025Q1（2025年4月22日）realtor.comrealtor.com
- PropertyShark房地產報告 – Top 50 Most Expensive NYC Neighborhoods Q1 2025（2025年4月24日）propertyshark.com
- Redfin房市數據 – Los Angeles Housing Market Trends（資料截至2025年6月）redfin.com
- 洛杉磯時報 – Housing tracker: Southern California market shows signs of slowing（2024年12月16日）latimes.comlatimes.com
- Austin Zillow資料 – Austin, TX Housing Market Overview（2025年6月）realtor.com
- Zillow房價指數 – Miami, FL Home Values（數據截至2025年6月30日）zillow.com
- H&CO商業諮詢 – Florida Housing Market 2025-2026: What Investors Need to Know（2024年1月12日）hco.comhco.com
- Bankrate財經網 – Housing Market Predictions For The Rest Of 2025（2025年7月）bankrate.combankrate.com
- U.S. Bank財富管理 – The impact of today’s higher interest rates on the housing market（2025年6月26日）usbank.comusbank.com
- 聯邦準備理事會歷史網站 – The Great Recession and Its Aftermath（約翰·溫伯格，聯準會歷史紀錄）federalreservehistory.org
- Greenback Expat Tax Services – Can Foreigners Buy Property in the US?（2025年7月1日更新）greenbacktaxservices.comgreenbacktaxservices.com
- 全美不動產經紀人協會（NAR） – Commercial Real Estate Market Insights – March 2025nar.realtornar.realtor