台灣商用不動產現況與未來趨勢分析

台灣商用不動產市場近年展現出強勁的韌性，2024年商用不動產交易金額大幅攀升。根據瑞普萊坊（Knight Frank）統計，2024全年商用不動產交易額達到約新台幣2,764億元，較前一年成長46%，創下近年新高。若將土地交易計入，整體商用不動產（含土地）成交更突破4,000億元大關，年增長率約53~66%，呈現2015年以來最高增速之一。這顯示儘管住宅市場因政策緊縮而陷入低迷，商用不動產市場依然保持相對熱絡。其中企業擴張及產業自用需求是主要動能，科技業、半導體相關廠商積極擴建廠房與辦公空間，使辦公大樓、工業地產交易量屢創新高。開發商也大量掃貨優質土地與老舊商辦大樓，準備改建再開發，帶動整體交易額攀升。總體而言，2024年的台灣商用不動產市場交投活躍、表現亮眼，與同期住宅市場的觀望氣氛形成強烈對比。

市場現況：交易結構與供需動態

交易主力與結構：從2024年成交結構來看，產業自用及開發商成為商用不動產主要買家。瑞普萊坊統計2024年十大交易案中，有四件為產業界購買自用廠房，另外六件則是建商為再開發而收購整棟物件，顯示產業擴廠與開發商囤積重建標的，是推升今年交易量的雙引擎。辦公室類（含純辦公及廠辦）全年交易額達1,003億元，其中約35%屬於預售交易。以往本土企業多偏好購買現成辦公室，「得過且過」使用舊空間，但今年不少企業選擇購入預售辦公大樓，反映企業資金充裕且換屋升級需求強烈。這股需求也吸引遠雄、華固等知名建商投入商辦開發，許多區域新推案價格頻創新高，每坪成交動輒達數十萬元。另一方面，工業不動產表現同樣搶眼：2024年全台廠房及工業用地交易額合計約1,595億元，其中高科技產業南移帶動台南市超越桃園成為交易量最大城市（受台積電購地等大單影響），但桃園長期作為物流與傳統製造樞紐的重要性仍在。整體而言，科技產業擴張、台商回流與建商積極佈局是帶動今年商用市場升溫的關鍵因素。

供需與租賃動態：在需求面，隨著NVIDIA宣布在台設立亞洲總部以及AI熱潮興起，高科技、軟體業對優質辦公空間的需求持續增溫。2024年台北市A級辦公室全年淨去化量達5.3萬坪，創下20年來第二高紀錄，明顯高於歷年平均2萬坪左右的水準。企業為提升形象、強化徵才留才，也積極從老舊辦公室搬遷至具交通優勢與節能設施的新穎大樓，帶動頂級辦公室租金持續上漲。2024年台北A辦平均租金年漲幅約2.8%，第二季每坪月租來到3,279元的新高。即使在新供給陸續入市的情況下，租金呈現「不降反升」的現象——2024年底A辦空置率回升至約6.7%，但平均租金仍年增2.7%，引發市場討論。業界分析這是因為部分企業今年開始積極尋找新辦公據點，帶動非核心商圈租金漲幅亮眼，如南港等新興區域的高品質辦公樓因軌道交通便捷而吸引更多科技租戶進駐。房屋二胎與二胎房貸全攻略｜條件、利率、額度、優缺點完整解析 !

供給方面，未來幾年台北市將迎來商辦供給潮。預計2025年起至2026年，台北市中心商業區（CBD）將新增約3.8萬坪（2025年）及10萬坪（2026年）辦公樓板面積，南港、北投士林科技園區等周邊區域供給也可能超過50萬坪。大量新大樓完工恐推升空置率並考驗房東的議價能力：業界預估2025年底台北市整體商辦空置率將走高至約7.4%，到2026年可能突破10%，市場態勢將由「房東市場」轉為「房客市場」。換言之，在新供給壓力下，未來租賃條件（如租金優惠、裝修期等）將更取決於房東為吸引租戶所做的讓步幅度。不過，由於不少新增供給同時伴隨舊樓拆除（以都更方式汰換老舊商辦）、且市中心可開發土地稀缺，一增一減下真正淨新增的辦公量體或不如想像中龐大。總體來看，目前台北A辦空置率約在6%上下，仍處20年低檔水位，在亞太主要城市中名列前茅（僅次於首爾、東京、新加坡）。未來即便供給增加推高空置率至10%內，整體市場仍屬健康範圍。租金方面，由於新落成大樓租金水準普遍高於平均，預期頂級辦公室租金仍有撐盤，但隨著空置壓力漸增，2025年優質商辦租金漲幅可能收斂在1%以內。

政策與金融環境的影響

政府近年來祭出多項房市調控措施，「打炒房」政策對住宅投資客形成明顯壓制，但對商用不動產市場的影響相對有限。以下整理幾項重要政策及其影響：

    • 央行選擇性信用管制（打炒房）：自2021年起中央銀行陸續推出七波房市信用管制，對第二戶以上房貸、建商融資等設定更嚴格限額。2024年第三季央行再度收緊土建融及房貸總量，導致銀行放款趨緊、房貸審核期拉長，住宅市場買氣急凍。不過，商用不動產交易多屬法人自用或企業投資，並未納入此類限貸範圍，加上企業興建廠辦的資金需求不受影響，故商用市場並未因打炒房政策而顯著降溫。反而在同一期間，出口成長與內需消費回溫，半導體、AI相關企業持續擴產帶動廠辦交易熱度，第四季工業不動產與辦公室成交量依然強勁。

    • 房地合一稅2.0：政府於2021年7月上路房地合一稅2.0，加強對短期不動產交易課稅。新制規定法人與個人皆按持有期間課徵差別稅率，短期轉售最高課45%稅率，消弭了以公司名義購屋僅繳20%稅的漏洞。此一稅制改革大幅提高了投機成本，迫使投資人拉長持有期限並更審慎評估投報。對商用不動產而言，房地合一稅讓短線炒作難度提高，市場交易更趨向長期投資和自用布局。有鑑於此，不少高資產買家（如家族辦公室、基金會）轉為尋求穩定長收租金的商用標的，偏好核心地段且具增值潛力的物件，以抵抗高稅負與通膨風險。

    • 囤房稅2.0與租賃政策：政府並在2023年底通過所謂「囤房稅2.0」方案，對持有多戶住宅者加重房屋稅負，希望促使囤屋釋出，加大市場供給。此政策主要影響住宅市場結構，可能使部分資金改道至商用不動產或其他投資管道。同時，社會住宅推行輪候制度，提高租屋市場保障，長遠來說亦可能間接影響商辦出租行情（如部分新創或中小企業轉向政府提供的創新辦公空間等）。總體而言，這些居住正義導向的政策對商用物業的直接衝擊有限，但塑造了整體房地產投資環境，更突顯商用不動產作為抗通膨資產的價值。

    • 利率與金融環境：全球進入升息循環後，台灣基準利率維持高檔，2024年下半年貸款利率達3~3.5%。融資環境偏緊使部分投資型買家趨於觀望，第四季大額投資活動稍有放緩。壽險業者在連續升息下投資腳步轉趨保守，不過金管會於2025年初調降保險業不動產投資門檻，將年化收益率要求從2.97%下修約0.5個百分點至2.5%左右，預期將激勵保險資金重回商用不動產市場。實際上，多家壽險公司已開始盤點處分租金報酬率偏低的物業，釋出優質標的引發市場搶購。未來在利率高位但趨穩情況下，具備融資優勢的投資人將更傾向布局高收益率資產，例如工業地產、物流倉儲或具長租約現金流的物件。相對而言，報酬率過低的商辦或商場如果無增值題材，可能面臨資金轉移的壓力。

租金報酬率與空置率分析

租金報酬率：台灣商用不動產的租金收益率長期處於較低水位。以台北市辦公大樓為例，優質辦公室每年租金收益率約莫僅2%~3%上下，顯著低於同期間的貸款利率和企業資本成本。儘管如此，由於資產保值性強，加上未來通膨預期，不少高淨值投資人仍視商用不動產為抗通膨的長期投資選擇。2024年在租金小幅上揚、資本值高檔持穩的背景下，租金投報率並未明顯提升，市場依舊呈現資本利得型（靠資產增值）多於收租型的特性。值得注意的是，保險業的收益率門檻下調後，預計2025年起壽險資金將更積極評估收購收益型物件。這意味著只要物件有達到2.5%以上報酬率且地段優良，仍有機會獲得大型機構青睞。然而，那些租金報酬遠低於門檻、僅仰賴未來改建增值的老舊物件，可能持續被壽險業者或投資人拋售汰換。總體來看，目前台灣商用不動產投報率偏低但穩定，投資者多採取長線持有策略，並關注未來利率走勢對持有成本與報酬率剪刀差的影響。

空置率：經過近年穩健去化，台北市商辦空置率一度降至歷史低點。2024年第二季台北A級辦公室空置率僅約6.4%，較第一季微增0.5個百分點，但相較過去20年平均水準仍屬偏低。此水準在亞太主要城市中排名第四，僅高於首爾（1.5%）、東京（4.3%）和新加坡（5.0%），凸顯台北辦公市場需求之強勁。隨後因幾棟新大樓交屋，第四季A辦空置率略升至約6.7%，不過整體仍在供需緊平衡狀態。展望未來，由於前述大批新供給將在2025-2026年湧現，預計空置率將出現階段性上升，JLL預測2025年底台北商辦平均空置率上看7~8%，2026年可能突破10%。尤其是台北市中心，2026年前後將進入10萬坪級的供給高峰期，屆時許多樓齡較高、規格落後的老舊辦公室，空置率恐明顯攀高，市場進入對承租方有利的局面。相比之下，新興商辦聚落如南港，由於不少為企業自建總部或科技產業承租，大樓完工時即有主力租戶進駐，空置消化速度可能較快。然而總量而言，全市空置率仍難逃上行趨勢。值得慶幸的是，適度的空置率上升將為有擴張需求的企業提供喘息空間，過去幾年一位難求的甲級辦公室將變得選擇更多元，也有利於租戶議價。而對房東來說，則須更積極提升物件競爭力，例如提供租金優惠、裝潢補助或提升大樓ESG節能效益，以在未來幾年供給競爭中脫穎而出。

主要商圈與區域市場比較

台灣商用不動產市場以台北都會區最為成熟，但各主要商圈及區域正呈現分化發展趨勢。

    • 台北核心商圈：台北市傳統核心商業區包括信義計畫區、南京復興/敦北商圈、南山廣場周邊等，租金水準最高，外商與金融業總部密集。其中信義區A辦租金長期領先，全市頂級辦公樓租金已挑戰每坪月租4,000元的水準。近年信義區新案不多，供給緊縮使租金漲勢放緩，不少預算有限的租戶開始將目光轉向其他次級商圈。目前信義等核心區A辦空置率普遍低於3-5%，呈現供不應求局面。然而在核心區可開發土地稀缺下，不少建商選擇收購該區老舊商辦改建為豪宅，反而使核心商辦存量減少。這推升了核心區物以稀為貴的程度。

    • 新興商辦聚落：為因應供給不足，台北市周邊新興商圈快速崛起。其中南港經貿園區是亮眼代表，隨著軌道交通樞紐完備，Google、NVIDIA等國內外科技龍頭紛紛進駐或購地蓋總部，帶動南港成為台北第二個CBD的雛形。南港、內湖一帶近年有多棟新穎辦公大樓完工，大坪數、綠建築規格吸引企業搬遷。宏碁從汐止舊址改為南港購置新樓、中興保全總部過渡租用南港新大樓，都是典型案例。北投士林科學園區則聚焦研發總部、創新產業辦公，預計未來完工量體可觀。雖然這些非傳統CBD區域短期內可能因供過於求使空置率上升，但從長期看，台北辦公商圈版圖正向外擴散，多核心格局成形。對租戶而言，這意味著能以較核心區低廉的租金，租到新穎優質的辦公空間，是具吸引力的選項。

    • 其他都會城市：除了雙北，桃園、新竹、台中、台南、高雄等地的商用不動產也各有特色。桃園憑藉臨近首都及產業聚落，廠辦和物流設施交易量常年居高，2024年之前工業地產交易量連續5年全台居冠。不過2024年因高科技產業擴張南移，台南以多筆晶圓廠房交易金額後來居上，成為工業不動產最熱區。新竹則作為科技產業重鎮，辦公及研發空間需求穩健成長；高鐵新竹站周邊辦公樓租金穩步上揚，顯示科技業對當地辦公空間需求殷切。台中近年在土地市場表現突出：2024年全台土地交易最活躍的城市即為台中市，全年土地成交金額高達562億元，反映建商對台中住宅與商業發展前景的信心。高雄的商用不動產則處於起飛階段。一方面，高雄高鐵左營站特區正積極引進半導體供應鏈，辦公租賃需求可期；2023年該區辦公室租金呈強勢上漲，後勢看好。另一方面，高雄近年大力發展亞洲新灣區等專案，商辦、新創聚落等陸續投入使用，有助提升整體商用市場量能。總結而言，北台灣商辦市場規模最大、租金最高，但成長空間有限；中南部在產業轉型帶動下，商用不動產成長潛力豐厚，區域均衡發展態勢逐步形成。

未來展望：挑戰與潛力並存

展望未來幾年，台灣商用不動產市場將同時面臨外部挑戰和自身轉型帶來的新機遇：

    • 供給增溫與市場轉向：如前所述，2025-2026年將是商辦新供給高峰期，台北市商辦市場可能結束長期供不應求局面，逐步轉為房客市場。對房東而言，如何在激烈競爭中維持高出租率將是一大挑戰；對租戶而言，則可望有更多議價空間和物件選擇。租金走勢預期溫和，JLL等機構預估未來一年頂級辦公租金漲幅將收斂至低個位數%以內，甚至在空置壓力下趨於持平。然而，租金並不至於大幅下跌，因為整體經濟基本面仍穩健，企業對優質空間的需求長期存在。尤其不少外商與新創公司仍將台灣視為亞太布局的重要據點，只要租金合理即可帶來持續租賃需求。

    • 經濟與政策變數：全球經濟不確定性仍是潛在風險，包括地緣政治緊張、主要經濟體貨幣政策轉向等，都可能影響商用不動產投資氣氛。若國際局勢趨穩、通膨受控，則資金將更青睞具保值作用的不動產資產；反之，一旦出現金融動盪或利率再次大幅調升，商用不動產價格可能面臨下修壓力。國內方面，房市相關政策預計維持「抑制炒作、支持剛需」的基調，對商用市場的定調則以活絡投資、促進產業創新為主。政府積極推動半導體園區、5G園區等建設，以及五年5000億擴大公共建設計畫等，將帶來新增商用物業需求。另方面，也須關注2024大選後的政策延續性：無論執政者如何更替，預期重大產業發展方向不變，但在都市更新、稅制等細節上可能有調整，投資人宜密切留意政策脈動以因應。

    • 市場新機會：即便短期展望稍顯保守，長線來看商用不動產市場蘊藏新契機。首先，產業演進帶來新需求：AI人工智慧、電動車、生醫科技等新興產業成長，將創造對研發中心、數據中心、廠辦等空間的新需求。台灣在半導體供應鏈和科技製造領域具全球優勢，相關廠商勢必繼續投入擴產，連帶支撐工業不動產市場活絡。其次，國際資金布局：亞太區高淨值人士近年增加對商用不動產投資配置，以抵禦通膨與利率風險。台灣擁有穩定政經環境與不錯的收益表現，預料將吸引更多海外資金關注。再次，觀光復甦帶來的機會不容忽視。隨著疫情趨緩、國門重開，2023年底以來國際旅客人數回升，帶動旅館飯店住用率及平均房價攀升。這將有望重振飯店等商用不動產交易，尤其老舊旅館物業可能成為投資者整併改造的目標。商場零售方面，實體消費隨觀光人潮增加亦可期，雖電商衝擊長期存在，但優質地段的商業空間仍具發展價值。

綜上所述，台灣商用不動產市場前景仍然審慎樂觀。短期內在高供給和高利率環境下，市場將進入盤整期，成交動能可能放緩並進行結構性調整。但中長期來看，產業升級與區域均衡發展將為商用不動產注入持續的基本需求動能。投資人宜調整策略：注重資產品質與收益率，善用市場行情轉變帶來的進場良機；自用型企業則可把握新供給增加時釋出的租賃優惠，在適當時機升級辦公環境或擴大產能據點。隨著時間推進，台灣商用不動產將在挑戰中孕育出新一輪成長機遇，持續扮演經濟發展的重要支柱產業之一。

資料來源：

    • 瑞普萊坊Knight Frank《台灣商用不動產市場2024趨勢與2025展望》新聞稿，2025年1月14日reprokf.comreprokf.com。

    • 申博太阳城富利怡和《2025年台灣不動產市場趨勢分析》，2025年3月20日fulihrealty.com。

    • Yahoo奇摩財經轉載工商時報：〈瑞普萊坊：台北市A級辦公室第二季租金飆出歷年新高！〉蔡惠芳，2024年7月23日tw.stock.yahoo.com。

    • 世邦魏理仕CBRE臺灣《2025年投資需求聚焦工業地產與商辦》記者會資料，2025年1月6日cbre.com.twcbre.com.tw。

    • 第一太平戴維斯Savills《2024年商用不動產市場年終報告》，2024年12月11日fbs168.comfbs168.com。

    • 仲量聯行JLL《2023年第4季台北商用不動產市場報告》，2024年1月發布jll.comjll.com。

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