土地銀行：歷史沿革、業務發展與房貸利率全面解析

臺灣土地銀行（簡稱土地銀行、土銀）成立於1946年，是臺灣八大公股行庫之一的大型銀行。土銀由政府全資持有並在政府支持下應運而生，初期為配合推動平均地權、耕者有其田等土地改革政策而設立。經過數十年的發展，土地銀行已從早期專注土地與農業金融的機構，成長為提供多元金融商品的全功能商業銀行，特別在房屋貸款、不動產貸款等金融服務領域具有領先優勢。本文將深入介紹土地銀行的歷史沿革、組織架構、業務特色、與政府的關係、主要金融商品、數位轉型成果，以及土地銀行房貸與土地貸款的特色與利率比較，並說明其與台灣銀行、合作金庫等其他銀行的差異，最後探討土地銀行對一般大眾的金融實用價值。

歷史沿革

土地銀行的誕生與臺灣戰後的土地改革息息相關。1946年9月1日，政府接收日本時代「勸業銀行」在臺北、新竹、臺中、臺南、高雄的五個分行據點，成立臺灣土地銀行，以推動平均地權、耕者有其田等土地政策。此後土銀在不同時期持續調整業務方向，以適應臺灣經濟與金融環境的變遷。以下列出其發展歷程中的幾個重要里程碑：

    • 1949年：配合「三七五減租」土地改革，提供自耕農購地貸款，協助佃農取得土地所有權。

    • 1975年：在《銀行法》修正後，財政部指定土地銀行為專營不動產信用的銀行，並兼辦農業信用業務。這確立了土銀以不動產金融為核心的角色。

    • 1995年：開辦國際信用卡業務，象徵土銀開始積極發展個人金融服務。

    • 1997年：官方網站上線，成為當時少數率先投入網路金融服務的公營銀行之一。

    • 2003年：因應公營事業民營化政策，改制為「臺灣土地銀行股份有限公司」，隔年成為公開發行公司，但股權仍由政府全數持有。

    • 2009年：成立證券部，進一步擴充業務版圖至證券經紀與相關金融服務。

透過上述轉型與創新，土地銀行逐步從早期支援農業及土地政策的專業銀行，發展為業務範圍完整的現代化商業銀行，同時保留其在不動產金融領域的傳統強項。

組織架構

土地銀行為100%公股所屬的國營銀行，由財政部直接持有全數股權。該行採董事會制治理，董事會成員共15人，並由互選產生5位常務董事，其中一人擔任董事長。董事會下設稽核處，由總稽核督導全行風險控管。行政經營方面，土地銀行總行內部設有企業金融、個人金融、電子金融、信託、財富管理、風險管理等約30個業務單位，充分涵蓋銀行業務各面向。

截至2025年初，土地銀行在臺灣本地共有148家營業據點，網點涵蓋各縣市；海外則在洛杉磯、紐約、香港、上海、天津、武漢、新加坡、布里斯本等地設有分行，並於吉隆坡設立代表人辦事處。廣泛的海內外據點顯示土銀在服務國內外客戶方面具備相當的規模與能力。同時，土地銀行也是臺灣資產規模排名前五大的銀行之一，在公營銀行體系中佔有舉足輕重的地位。

與政府的關係

身為公股銀行，土地銀行與政府之間關係密切。土銀目前歸屬於財政部管理，董事長等高層人事由政府任命，其經營策略亦配合政府政策方向調整。在臺灣八大公股行庫中，土地銀行與臺灣銀行、輸出入銀行並列為政府百分之百持股的國營銀行。這種背景使土地銀行在政策執行上扮演重要角色。

歷史上，土地銀行的成立本身就是為了承擔政府土地改革與農業金融政策而來（如前述平均地權與自耕農貸款）。即便在現代金融市場，政府仍經常透過土銀推行各項政策性貸款。例如，為降低年輕人購屋負擔，財政部推動「青年安心成家購屋優惠貸款」專案，要求土銀等公股行庫提供比市場利率更優惠的房貸條件。在該方案下，由政府補貼利率1碼（0.25%）、公股銀行再減收半碼（0.125%），讓首購族房貸利率降至約1.9%的低水準。又例如，在社會住宅與都市更新等政策上，土銀也參與相關融資案，支持政府的安居與城市再發展目標。

政府的強力後盾不僅讓土地銀行具備高度的穩健性，也意味著土銀肩負某些公共政策使命。對一般民眾而言，土地銀行的公股行庫定位代表其資本與信用有政府背書，在重大經濟變局下較有保障。同時，透過土地銀行等公營銀行執行政策，政府得以將低利貸款等實惠直接傳達給特定族群，展現金融對社會的公益性功能。

金融商品與服務

土地銀行經過多年發展，業務範圍已涵蓋個人金融、企業金融及財富管理等各領域。主要的金融商品與服務包括：

    • 存款業務：提供新臺幣及外幣的活期、定期存款等服務，並支援全國金融資訊網路，客戶可使用金融卡在各銀行ATM進行提存款交易。

    • 放款業務：涵蓋廣泛的貸款產品，包括個人貸款（如房屋貸款、土地貸款、信用貸款、汽車貸款等）以及企業貸款（如中小企業週轉金貸款、建築業融資、都市更新與危老建物重建融資、政策性專案貸款等）。土銀在房屋與不動產相關貸款方面特別具規模優勢，在業界市占率居前。

    • 信用卡：發行多種信用卡產品，例如與JCB國際組織合作的卡別，以及結合行動支付的金融卡、悠遊聯名卡等。土銀的信用卡提供一般消費回饋、預借現金、分期付款等標準功能，並不定期推出與台灣Pay等合作的優惠活動。

    • 數位金融：提供網路銀行、手機行動銀行（「土銀行動Pay」）、行動支付、語音電話銀行等數位服務，讓客戶可隨時隨地享受查詢帳戶、轉帳匯款、線上申辦等便利功能。土銀亦參與台灣行動支付（Taiwan Pay）等跨行電子支付整合。

    • 財富管理與保險：設有財富管理中心，提供基金、債券、結構型商品等投資理財服務，並代理銷售壽險、產險等保險商品，滿足客戶財務規劃與風險保障需求。此外亦提供高資產客戶的客製理財諮詢服務。

    • 信託與證券服務：土地銀行擁有完整的信託業務牌照，可辦理財產信託、遺產信託等各類信託業務。尤其中土銀在不動產信託、不動產證券化領域經驗豐富，曾多次擔任不動產投資信託(REITs)受託機構，在業界居於領先地位。另外，土銀旗下的證券部提供證券經紀、自營買賣等服務，方便客戶一站式進行股票債券交易。

上述多元化的商品與服務，使土地銀行能滿足一般個人、小微企業乃至大型企業的各種金融需求，同時也發揮其在不動產金融方面的專長提供差異化服務。

數位轉型

面對金融科技（FinTech）浪潮，土地銀行近年來積極推動數位轉型，在傳統公營銀行中表現亮眼。早在2015年（土銀成立專案小組進行數位轉型規劃的年度）便訂定了明確的數位發展策略，以數位金融服務、人工智慧（AI）應用、大數據分析、數位支付、跨業合作及數位人才培育六大方向為藍圖，打造全方位的數位金融生態系統。土銀已陸續建構個人金融單一服務平台、線上保險投保、房貸線上試算等功能，並導入AI智能客服系統結合大數據分析，簡化服務流程、提升客戶體驗。同時，土銀與財金資訊公司及各大電子支付機構策略結盟，積極投入開放銀行（Open Banking）等新興領域，並鼓勵員工研發金融科技專利成果，讓創新點子實際應用於業務。透過持續升級自家的「土銀行動Pay」App及各項數位支付工具，土地銀行成功讓傳統銀行服務融入現代民眾的行動生活。

土地銀行的數位轉型努力也獲得業界肯定。該行已連續兩年榮獲財金資訊公司頒發的電子金流業務「跨行服務創新獎」，並三度獲得聯徵中心「金優獎」表揚其金融資訊應用表現，且連續六年在金融監理單位的「金融服務業公平待客原則」評核中得到優異評等。這些獎項反映出土地銀行在數位服務創新與客戶關係維護上的成果。同時，土銀身為「數位金融國家隊」的一員，也參與推出數位券平台、TWQR統一行動支付碼等跨機構合作項目，在提升行動支付普及率與便利性方面貢獻良多。整體而言，土地銀行已逐步擺脫過去公股銀行給人保守的刻板印象，轉型為積極運用科技提供創新服務的現代化銀行。

房屋貸款與土地貸款（不動產金融服務）

房屋貸款方面，土地銀行提供多樣化的房貸產品與優惠，滿足不同族群的購屋需求。一般民眾購屋可向土銀申請住房抵押貸款，最高成數通常可達房價的八成，貸款期限最長30年，並可選擇寬限期等彈性還款方式。利率則視借款人信用評分、擔保品條件而定，通常採機動利率加碼計息。據2024-2025年的市場資料，土地銀行房貸利率的起始點約在年息2.425%左右，在各銀行中具有競爭力（相較之下多數民營銀行房貸起跑利率約2.5%以上）。若符合政府優惠條件，首購族及青年族群還可透過土銀申辦青年安心成家購屋貸款專案，享有頭幾年1字頭（約1.8%～1.9%）的超低固定利率。此外，土銀亦推出階段式還款房貸等產品，前期只還利息、後期再還本金，讓購屋初期壓力較大的客戶可以先減輕負擔，待收入增加後再逐步攤還本金。

在土地貸款與不動產開發融資方面，土地銀行更展現其專業優勢。土銀能針對購地、自建住宅或建商囤地開發，提供土地抵押貸款，協助客戶取得建築用地的資金。隨後，土銀亦可接續提供建築融資予營建業者興建房屋，直至房屋落成後再為買方承作房貸，形成從上游購地貸款、中游施工貸款到下游購屋貸款的一條龍金融服務。由於在不動產金融鏈條上經驗豐富，土地銀行也是台灣推動都市更新與老屋重建的重要融資銀行。截至2024年8月底，土銀已針對符合綠色建築標準的都更及危老重建專案核准貸款157件，金額近新臺幣990億元；對於取得政府認證銀級以上綠建築標章的建案，土銀還提供貸款手續費減免等優惠，以鼓勵環保節能的房地產開發。整體而言，不論是個人購屋貸款或是不動產開發融資，土地銀行在利率條件、專業度與服務連貫性上皆具備獨特的優勢，成為許多購屋民眾與建設公司信賴的對象。

利率比較

在房貸利率方面，土地銀行相對於市場上其他銀行具備一定的優勢。一般情況下，公股行庫的房屋貸款利率普遍略低於民營銀行。以2024年底的數據為例，公股銀行首購族房貸有效利率最低約1.92%，而民營銀行約在2.06%～2.5%之間。土銀的標準房貸利率起點約2.4%出頭，如前所述比多數民營同業略低。此外，土銀執行政府優惠房貸專案時的利率更是具有吸引力，首購族在政府與銀行利息補貼下享有不到2%的頭幾年固定利率。相形之下，不少民營銀行雖宣稱提供較低的“地板價”房貸利率，卻常附帶嚴格條件或採用分段浮動利率機制，導致後期實際利率大幅提高。例如有銀行宣稱首年利率2.06%，但一年後即在合約中約定加碼0.35%，使利率升至2.41%。再如部分銀行要求貸款人綁約購買相關理財產品或達成薪轉、刷卡等門檻，否則利率優惠不生效。相比之下，土地銀行的房貸條件相對來說較為透明穩定，借款人不須承擔過多隱藏成本。

在存款利率方面，各家銀行差異不大。土地銀行的新臺幣存款利率與台銀、合庫等公股銀行大致相當，定存年利率會隨中央銀行政策利率同步調整。一些民營銀行或線上銀行偶爾推出高利率活存或短期定存優惠以爭取客戶，但多為限時限額活動。對一般存戶而言，選擇土銀等大型銀行存款，可獲得穩定、安全且有政府存保保障的利率收益，雖不致特別拔尖但也相對安心。

與其他銀行的差異

作為公股行庫之一的土地銀行，在經營定位與業務特色上與臺灣銀行、合作金庫銀行等傳統銀行以及民營銀行均有一些差異：

    • 與臺灣銀行（台銀）的差異：台銀是臺灣歷史最悠久、資產規模最大的國營銀行，長期承擔政府金庫、發行貨幣等職能，對公家機關及大型企業金融業務涉入較深。相較之下，土地銀行雖同為財政部全資持有，但其定位更聚焦於不動產相關金融服務，例如土地與房屋貸款、土地開發融資等。台銀在商業銀行業務上種類齊全，而土銀則因歷史任務而在房地產金融領域形成專長，在處理不動產抵押、估價及開發專案融資方面經驗豐富。

    • 與合作金庫銀行（合庫）的差異：合作金庫銀行的前身是各地合作社的信用部，後來整合為全國性商業銀行，其特色是在中小企業貸款、市場通路網絡方面具有傳統優勢（合庫目前國內分行數為各銀行之冠）。土銀的分行數量雖不及合庫，但也遍布全臺主要城鎮。在業務上，合庫涉獵領域廣泛，包括企業金融、個人金融等各方面；而土銀相對突出的是不動產金融與信託業務（例如土銀在不動產信託、不動產證券化市場的地位明顯高於其他行庫）。此外，土銀與合庫同為公股銀行，經營上皆偏向穩健保守，重視資產品質控管，但合庫因承襲信用部體系，對地方中小企業與農漁會體系的服務紮根更深。

    • 與民營銀行的差異：民營銀行（如國泰世華銀行、台新銀行等）多半在近幾十年才成立或民營化，經營上以追求盈利和市場佔有率為主要目標，業務創新和行銷活動較為積極。例如，民營銀行常在數位銀行、信用卡優惠、行銷活動上推陳出新，提供多元且創新的商品組合；相對而言，土地銀行等公股銀行的產品與方案較為中規中矩。然而，公股銀行仰賴政府資本實力，對風險控管較謹慎保守，貸款審核標準通常較嚴格，利率可能較低但審核條件也較為嚴苛。相反地，民營銀行審核上稍具彈性，願意承作較高風險的業務，利率定價也相對提高以反映風險。在服務風格上，民營銀行講求效率與便利，數位服務普及且分行據點相對較少；而土地銀行等公營銀行擁有較多傳統據點及長期累積的客群，服務節奏相對穩健紮實。兩者各有優劣，對一般民眾而言，選擇土銀等公股行庫意味著享有較高的安全感和比較優惠的利率，但若追求更多元的金融商品或更快速的服務回應，民營銀行的方案可能更具吸引力。

土地銀行對一般大眾的金融實用價值

總結而言，土地銀行身為公營大型銀行，對一般消費者和社會的金融價值主要體現在以下幾個方面：

 

    • 安全性與信賴感：有政府100%持股為後盾，土銀的資本穩健度與風險承受力較高，給予存戶與借款人很高的信心。再加上存款保險制度保障，將資金存放在土地銀行被普遍視為相對安全的選擇。

    • 優惠的利率條件：土地銀行在房貸等貸款利率上具備相對優惠的條件，減輕了民眾的利息負擔。例如首次購屋族群透過土銀往往能取得低於市場平均的房貸利率。較低的借貸成本，對於長期房貸族或需要資金週轉的小型業者而言，是實質的好處。

    • 廣布的服務網絡：土銀在全臺各地的分行據點眾多，包括都會及偏鄉地區，使各地民眾都能方便地取得金融服務。對於習慣臨櫃服務的客群（例如長者或中小企業主），土地銀行完善的據點提供了便利性。此外，土銀的海外據點也能服務往來國際的客戶，處理留學匯款、海外置產等需求。

    • 不動產金融專長：由於土地銀行長期深耕不動產相關業務，個人客戶若有購屋、建屋、自營建築等需求，土銀能提供專業的諮詢與量身打造的融資方案。在不動產信託、房地產投資等領域，土銀的專業能力亦有助於民眾善用資產。這種專業累積，是其他以消費金融為主的銀行所難以完全取代的。

    • 創新與便利服務：儘管屬公股銀行體系，土地銀行已與時俱進地推出各種數位金融服務，如行動銀行App、行動支付整合、線上申辦等，縮短了與民營銀行在科技服務上的差距。對一般客戶而言，如今使用土銀的數位服務也能獲得相當便利的體驗。同時，土銀在信用卡、保險、理財等方面提供的一站式服務，讓客戶可以在同一家銀行滿足多元的金融需求。

透過以上種種，土地銀行在扮演好政策性銀行角色的同時，也為廣大民眾提供了安全可靠且具有競爭力的金融服務。對消費者而言，選擇土地銀行意味著選擇了一家有政府背景、重視穩健經營但也不斷創新的銀行夥伴。無論是存款理財，或者貸款融資需求，土地銀行在臺灣金融市場中都扮演著重要且實用的角色。

參考資料

    • 臺灣土地銀行官方網站 – 關於土銀：本行願景與特色landbank.com.tw

    • 臺灣土地銀行新聞稿 – 「都更危老授信龍頭　土銀參與都更博覽會提供免費諮詢」landbank.com.tw

    • 三民輔考網站 – 公股銀行有哪些？八大行庫排名優勢比一比3people.com.tw

    • 小郭房地網Foundi – 公股 vs. 民營：貸款方案大解密，差異在哪？foundi.tw

    • AlphaLoan阿發龍 – 現在哪一家房貸利率最低？2025各大銀行房貸利率比較表alphaloan.coalphaloan.co

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